Sentenza del 30/11/2018 n. 3463 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile ICI di un'area fabbricabile. Il valore non deve essere stabilito considerando soltanto l'astratta qualificazione urbanistica dell'area, ma anche la concreta attualità delle sue potenzialità edificatorie. Vincoli urbanistici, destinazioni d'uso, assenza di piani attuativi o altre limitazioni possono ridurre significativamente la possibilità di edificare e di commercializzare il bene. Tali elementi non escludono necessariamente l'assoggettamento dell'area al regime fiscale dei suoli edificabili, ma incidono sul suo valore venale in comune commercio.

La decisione

La sentenza afferma che la base imponibile deve essere determinata in concreto, valutando la reale commerciabilità dell'area e non facendo riferimento automatico ai valori astratti o alle sole previsioni urbanistiche. Devono essere considerati i piani attuativi, i vincoli di destinazione, le limitazioni d'uso, il quadro economico generale e l'eventuale esistenza di precedenti transazioni. Il testo fornito non indica l'esito processuale specifico né se l'atto impositivo sia stato annullato o confermato.

Norme richiamate

• ICI - disciplina delle aree fabbricabili e della base imponibile

  Il valore in comune commercio deve essere determinato in concreto.

  La base imponibile delle aree fabbricabili dipende dal valore venale effettivo, da stimare considerando le concrete possibilità edificatorie e commerciali del terreno, comprese le limitazioni derivanti da vincoli urbanistici e dalla mancanza di strumenti attuativi.

Massime di principio

• La semplice classificazione urbanistica come area edificabile non determina automaticamente un valore imponibile elevato o pienamente corrispondente ai valori ordinari di mercato.
• I vincoli urbanistici e le limitazioni d'uso possono ridurre il valore venale dell'area, anche se non ne eliminano l'assoggettamento all'imposta come area fabbricabile.
• La stima deve considerare la concreta possibilità di edificare e vendere il bene, inclusa l'esistenza di piani attuativi, autorizzazioni, infrastrutture e altri presupposti operativi.
• In caso di contestazione, sono rilevanti elementi oggettivi quali perizie, comparabili di mercato, precedenti compravendite, destinazione urbanistica, costi di urbanizzazione e condizioni economiche generali.
• L'amministrazione non dovrebbe applicare valori standard senza verificare se le specifiche caratteristiche e i vincoli dell'area incidano sulla sua effettiva commerciabilità.