Cassazione Civile, Sentenza n. 7445/2024 del 20/03/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza d'appello che aveva confermato la condanna dei ricorrenti a restituire le somme pagate a titolo di prezzo e a corrispondere agli eredi di Silverio Di Giacinto un'indennità per le migliorie apportate agli immobili. I motivi di cassazione denunciavano, in particolare, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1150 e 2697 c.c. (sull'indennità per miglioramenti e sull'onere della prova), dell'art. 1282 c.c. e dell'art. 112 c.p.c.; si contestava inoltre che i miglioramenti fossero stati eseguiti in epoca successiva alla notificazione della domanda di risoluzione (16/6/1983) e quindi che gli eredi non potessero pretendere indennità perché le opere sarebbero state realizzate da possessore di mala fede.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso ritenendolo fondato. Ha ritenuto decisivo che la notifica della domanda di risoluzione (16/6/1983) aveva fatto venir meno gli effetti del possesso di buona fede per gli interventi eseguiti successivamente; essendo i miglioramenti risultanti dall'accertamento di fatto effettuati dopo la notificazione (non prima del 31/12/1983), essi non danno diritto all'indennità. Per l'accoglimento del primo motivo la Corte ha dichiarato assorbiti gli altri motivi, ha cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello dell'Aquila, in diversa composizione, perché riesamini la controversia alla luce dei principi di diritto indicati; ha inoltre demandato al giudice di rinvio la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1150 c.c.

  Richiamato in relazione al diritto all'indennità per migliorie: la Corte ha ritenuto che il diritto all'indennità non può operare per opere eseguite dopo la notificazione della domanda di risoluzione, perché gli effetti del possesso di buona fede cessano.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di onere della prova: i fatti allegati a fondamento dell'indennità devono essere provati; la Corte ha sottolineato l'importanza dell'accertamento probatorio e che non possono fondarsi decisioni su fatti non adeguatamente provati.

• art. 1282 c.c.

  Citato tra i motivi di impugnazione, ma dal testo della decisione non emerge una specifica interpretazione normativa autonoma rispetto al principio principale sulla cessazione degli effetti del possesso di buona fede.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato tra i motivi di cassazione; la Corte non ha pronunciato un'interpretazione specifica della norma nel corpo della decisione, avendo risolto la controversia sul primo motivo sostanziale.

• art. 1458 c.c.

  Esaminato dalla Corte per chiarire l'effetto della risoluzione per inadempimento: la risoluzione retroagisce ma l'obbligo di restituzione nasce dalla sentenza (efficacia costitutiva/ ex nunc). La Corte ha sottolineato che, dopo la proposizione della domanda di risoluzione, il compratore diventa custode e il possesso non può più considerarsi di buona fede per le nuove opere eseguite.

Massime di principio

• La proposizione della domanda giudiziale di risoluzione del contratto fa cessare gli effetti del possesso di buona fede con riferimento agli effetti non già irrevocabilmente consolidati: le opere eseguite dopo la notificazione della domanda non danno diritto ad indennità.
• La risoluzione per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti (art. 1458 c.c.), ma l'obbligo di reciproca restituzione nasce dalla sentenza; fino ad allora il compratore-possessore assume il ruolo di custode e non può pretendere indennità per opere successive alla domanda.
• L'onere della prova (art. 2697 c.c.) grava su chi allega i fatti costitutivi del proprio diritto: le pretese indennitarie devono essere adeguatamente provate e non possono fondarsi su allegazioni non dimostrate o su fatti contestati senza prova.
• Se si contestano le circostanze temporali delle opere (ante/post notificazione), è decisivo produrre documentazione e mezzi di prova che attestino la data di esecuzione degli interventi per ottenere l'indennità.
• In casi analoghi il giudice di merito deve distinguere tra migliorie eseguite prima della notificazione (potenzialmente indennizzabili se il possessore era in buona fede) e quelle eseguite dopo (in genere non indennizzabili perché operate da possessore consapevole della futura restituzione).