Circolare n. 27/E del 13/06/2016

Chiarimenti interpretativi su temi catastali, locazioni, compravendite e agevolazioni fiscali

La circolare raccoglie risposte a quesiti interpretativi su materie catastali e fiscali, fornendo indicazioni operative su classificazione, rendita e adempimenti. Le precisazioni incidono anche su locazioni, compravendite agevolate, leasing abitativo e detrazioni collegate agli interventi edilizi.

Tematiche catastali

Per i fabbricati collabenti, la categoria F/2 è attribuibile solo a costruzioni in notevole degrado, prive di rendita, quando non siano censibili in un’altra categoria e risultino comunque individuabili o perimetrabili. La circolare chiarisce che ciò può valere sia per un’abitazione con strutture perimetrali ancora sostanzialmente integre ma priva della copertura, sia per un fabbricato produttivo con struttura portante integra ma senza tetto, se lo stato di fatto non consente un diverso censimento.

Per i fabbricati in corso di costruzione o definizione censiti nelle categorie F/3 e F/4, il Comune può sempre segnalare all’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate situazioni impropriamente classificate. Le segnalazioni possono essere generiche, ai sensi dell’art. 1, comma 58, della legge n. 662 del 1996, oppure basate su elementi concreti di incoerenza dei classamenti, ai sensi dell’art. 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004.

In tema di telefonia mobile, dal 1° luglio 2016 non devono concorrere alla rendita catastale gli elementi di rete e le infrastrutture indicati dall’art. 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche, come tubature, cavidotti, pozzetti, centraline, antenne, tralicci, pali e analoghe opere funzionali alla rete. Per gli impianti eolici, invece, le torri di sostegno degli aerogeneratori sono considerate vere e proprie costruzioni; pertanto, ai fini della stima diretta della rendita devono essere compresi il suolo, le torri e le fondazioni, i locali tecnici e le sistemazioni interne al perimetro dell’unità immobiliare, dal 1° gennaio 2016.

Con riferimento ai processi di revisione del classamento ex comma 335, la circolare ribadisce che la revisione avviene nelle microzone in cui si riscontri un anomalo scostamento tra valori medi di mercato e valori medi catastali. Gli Uffici possono correggere il classamento quando quello originario sia inappropriato rispetto a unità analoghe, utilizzando i criteri comparativi previsti dal DPR n. 1142 del 1949 e dal DL n. 70 del 1988; ove necessario, possono anche integrare il quadro tariffario per tipologie o classi originariamente non previste.

Per i cosiddetti "imbullonati" e, in particolare, per gli impianti fotovoltaici, la circolare precisa che la rideterminazione della rendita può escludere macchinari, congegni, attrezzature e impianti funzionali allo specifico processo produttivo. Nel caso del fotovoltaico, restano esclusi dalla stima, in linea generale, pannelli e inverter non integrati nella struttura; sono invece considerati i componenti immobiliari rilevanti, quali suolo, coperture, locali tecnici, fondazioni, recinzioni e viabilità interna. Non vi è obbligo di autonomo accatastamento per gli impianti fotovoltaici su edifici o su aree di pertinenza di fabbricati ordinari; per quelli pertinenziali di immobili censiti nei gruppi D ed E, dal 1° gennaio 2016 sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione quando le componenti immobiliari rilevanti incrementano il valore capitale dell’impianto di almeno il 15%.

Per gli impianti di risalita, la circolare chiarisce che la riforma del 2016 ha innovato solo i criteri di stima catastale, non la categoria di censimento. Continuano quindi a essere classificati in D/8 quando hanno destinazione esclusivamente o prevalentemente commerciale, connessa a finalità ricreative, sportive o turistico-escursionistiche. Ai fini della rendita non si considerano più funi, carrelli, sospensioni, cabine e motori, mentre restano rilevanti suolo, stazioni di valle e di monte e le costruzioni civili strutturalmente connesse.

Sul tema dell’accatastamento unico e dell’unione di fatto ai fini fiscali, viene ribadito che non è di norma possibile fondere unità immobiliari contigue quando ciascuna conservi autonomia funzionale e reddituale, indipendentemente dalla titolarità. Se tale autonomia viene meno per effetto di interventi edilizi, pur restando preclusa la fusione in un’unica unità in presenza di distinta titolarità, l’unione di fatto può essere evidenziata mediante due distinte dichiarazioni di variazione, con causale "Altre", descrizione specifica, annotazione relativa alla porzione di u.i.u. unita di fatto, rappresentazione grafica dell’intero immobile e attribuzione della rendita a ciascuna porzione in proporzione alla consistenza.

Contratti di locazione

La circolare precisa che la modifica dell’art. 13 della legge n. 431 del 1998, introdotta dalla legge di Stabilità 2016, ha natura civilistica e non ha modificato le regole fiscali dettate dal TUR. Restano quindi obbligati alla registrazione del contratto e al pagamento dell’imposta, in via solidale, il locatore e il conduttore per le scritture private non autenticate; l’obbligo si estende anche all’agente immobiliare quando il contratto sia concluso per effetto della sua attività. La registrazione deve avvenire entro i termini previsti e, in caso di omessa o tardiva registrazione, continuano a trovare applicazione le sanzioni del TUR, con possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso se ne ricorrono i presupposti.

Quanto alla proroga tacita del contratto, essa deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, termine che decorre dal giorno successivo alla scadenza del contratto oggetto di proroga tacita. La comunicazione va effettuata con il modello RLI, trasmissibile telematicamente tramite software RLI o RLI-web, oppure presentabile presso l’ufficio dell’Agenzia presso il quale il contratto è stato registrato. In caso di tardivo versamento dell’imposta di registro si applica la sanzione del 30% dell’imposta dovuta, riducibile secondo le regole ordinarie, con possibilità di ravvedimento.

Compravendite e agevolazioni "prima casa"

Con riferimento alla disciplina della "prima casa", la circolare conferma che la nuova previsione introdotta dalla legge di Stabilità 2016 consente il mantenimento dell’agevolazione solo a chi acquisti un nuovo immobile essendo già proprietario di un bene precedentemente acquistato con i medesimi benefici, a condizione di alienare il preposseduto entro un anno. Non può invece fruire dell’agevolazione chi possiede nel medesimo Comune un’altra abitazione acquistata senza i benefici prima casa, perché resta ostativa la condizione della Nota II-bis che richiede di non possedere, nel Comune, altra casa di abitazione acquistata con o senza agevolazioni a seconda dei casi previsti.

Se l’immobile preposseduto non viene alienato entro il termine annuale, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita sul nuovo acquisto; in tal caso sono dovute l’imposta ordinaria, gli interessi e la sanzione del 30%, salva la possibilità di ravvedimento. Prima della scadenza del termine, il contribuente può presentare istanza all’Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto per revocare l’impegno assunto e ottenere la riliquidazione dell’imposta e degli interessi.

Per i trasferimenti immobiliari nell’ambito di vendite giudiziarie, il decreto legge n. 18 del 2016 prevede imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna se l’acquirente dichiara di trasferire il bene entro due anni. Se tale condizione non è rispettata, diventano dovute le imposte in misura ordinaria, oltre alla sanzione del 30% e agli interessi di mora. Anche in questo caso, prima della scadenza del biennio il contribuente può chiedere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria; se la decadenza si è già verificata, può ricorrere al ravvedimento operoso, con termini calcolati dal giorno in cui matura la decadenza.

La circolare affronta anche la deduzione per l’acquisto o la costruzione di abitazioni da dare in locazione per 8 anni, chiarendo che il beneficio previsto dall’art. 21 del DL n. 133 del 2014 si applica alle abitazioni di nuova costruzione in classe energetica A o B, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione, ovvero oggetto di interventi di recupero incisivo. Non rileva la qualifica del soggetto cedente: il beneficio spetta a prescindere dal fatto che il venditore sia impresa di costruzione, ristrutturazione o cooperativa edilizia. Quanto alla durata della locazione, il requisito degli 8 anni può essere soddisfatto anche mediante proroghe previste dalla legge o concordate tra le parti, purché l’efficacia complessiva del contratto raggiunga tale durata.

Leasing abitativo

Per il leasing abitativo, la circolare chiarisce che la detrazione IRPEF del 19% sui canoni e sul prezzo di riscatto spetta ai contribuenti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro. Tale limite reddituale non deve essere mantenuto per l’intera durata del contratto: la verifica si effettua al momento della stipula, assumendo il reddito complessivo definito dall’art. 8 del TUIR.

Anche il requisito anagrafico va verificato alla stipula. Se alla data di stipula il contribuente non ha compiuto 35 anni, la detrazione è riconosciuta fino a un massimo di 8.000 euro annui per canoni e oneri accessori e fino a 20.000 euro per il prezzo di riscatto. Se ha già compiuto 35 anni o li compie alla data della stipula, i limiti si riducono alla metà: 4.000 euro per canoni e oneri accessori e 10.000 euro per il prezzo di riscatto.

Quanto agli oneri accessori, la detrazione spetta sui canoni e sui relativi oneri accessori pattuiti nel contratto e effettivamente pagati, purché attestati dall’ente concedente. Non sono detraibili i premi di assicurazione sugli immobili né gli eventuali costi di intermediazione sostenuti dal concedente e ribaltati sull’utilizzatore; rientrano invece i costi di stipula del contratto di leasing.

Detrazioni su ristrutturazioni, bonus mobili e beni significativi

Sul bonus mobili, la circolare ribadisce che il beneficio spetta anche quando il presupposto è costituito da interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia su interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, purché l’alienazione o assegnazione dell’immobile avvenga entro sei mesi dal termine dei lavori. Viene quindi confermato che tale fattispecie è ricompresa tra gli interventi idonei a legittimare la detrazione per l’arredo.

In materia di beni significativi, la circolare riafferma l’orientamento secondo cui la disciplina riguarda le prestazioni rese nei confronti dei consumatori finali e non trova applicazione nei rapporti tra soggetti passivi IVA. Non si tratta quindi di un mutamento interpretativo, ma di un chiarimento coerente con i precedenti di prassi, che conferma l’inapplicabilità della disciplina nei casi previsti dall’art. 17, sesto comma, lettera a-ter), del DPR n. 633 del 1972.