Risposta n. 56 del 15/02/2019

Trattamento fiscale delle Reoco ex art. 7.1 legge n. 130/1999

L’interpello riguarda il regime fiscale delle società veicolo costituite nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione di crediti deteriorati, denominate Reoco, disciplinate dall’articolo 7.1 della legge 30 aprile 1999, n. 130. Il tema centrale è se tali società beneficino di una segregazione patrimoniale tale da escludere la rilevanza dei proventi ai fini IRES e IRAP e se, sul versante delle imposte indirette, le cessioni immobiliari da esse effettuate possano sempre fruire della tassazione in misura fissa.

Fattispecie e contesto operativo

L’istante è un fondo d’investimento attivo nel settore dei crediti e degli immobili, che intende costituire una newco nell’ambito di una cartolarizzazione. La Reoco avrebbe come oggetto esclusivo l’acquisizione, gestione e valorizzazione di immobili e altri beni concessi a garanzia dei crediti cartolarizzati, nell’interesse esclusivo dell’operazione.

La società potrebbe:

• acquistare, vendere e permutare immobili;
• costruire, ristrutturare e restaurare beni immobili di qualsiasi natura;
• concedere gli immobili in locazione.

I flussi generati da tali attività sarebbero destinati alla società di cartolarizzazione e asserviti al rimborso dei titoli emessi.

Quesito del contribuente

L’istante chiede conferma di due profili:

• che, per effetto della destinazione vincolata dei flussi, la Reoco non realizzi un reddito fiscalmente rilevante ai fini IRES e IRAP;
• che, in base all’articolo 7.1, comma 5, della legge n. 130/1999, le cessioni immobiliari effettuate dalla Reoco scontino sempre imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Soluzione interpretativa proposta dall’istante

Secondo il contribuente, l’articolo 7.1, comma 4, avrebbe esteso alle Reoco l’effetto di segregazione patrimoniale previsto dall’articolo 3 della medesima legge per le SPV di cartolarizzazione. Tale conclusione deriverebbe dall’oggetto sociale esclusivo della Reoco e dalla destinazione dei flussi alla soddisfazione dei diritti incorporati nei titoli emessi.

In materia di imposte indirette, l’istante sostiene che:

• il penultimo periodo del comma 5 renderebbe applicabili alle Reoco le disposizioni fiscali delle società di leasing;
• conseguentemente, gli acquisti immobiliari seguirebbero le regole ordinarie, mentre le cessioni all’utilizzatore o a terzi in caso di leasing sarebbero soggette a imposta fissa;
• l’ultimo periodo del comma 5, richiamando l’articolo 35, comma 10-ter.1, del D.L. n. 223/2006, sarebbe ridondante se riferito solo ai casi di immobili provenienti da leasing, per cui la norma dovrebbe applicarsi a qualunque cessione immobiliare della Reoco.

Normativa richiamata e inquadramento

L’Agenzia richiama l’articolo 7.1, comma 4, della legge n. 130/1999, che consente la costituzione di una società veicolo in forma di società di capitali con oggetto sociale esclusivo consistente nell’acquisire, gestire e valorizzare, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, beni immobili, mobili registrati e altri beni o diritti concessi a garanzia dei crediti cartolarizzati, compresi i beni oggetto di locazione finanziaria, anche se risolti.

La norma prevede che le somme provenienti dalla detenzione, gestione o dismissione di tali beni, dovute dalla società veicolo alla società di cartolarizzazione, siano assimilate ai pagamenti effettuati dai debitori ceduti e destinate esclusivamente al soddisfacimento dei titoli emessi e ai costi dell’operazione.

Viene inoltre richiamato l’articolo 3, comma 2, della legge n. 130/1999, relativo alle SPV, che prevede espressamente la separazione patrimoniale dei crediti, degli incassi e delle attività finanziarie acquistate, con inopponibilità delle azioni esecutive dei creditori diversi dai portatori dei titoli.

Per il profilo delle imposte indirette, è richiamato l’articolo 7.1, comma 5, della legge n. 130/1999 e l’articolo 35, comma 10-ter.1, del D.L. n. 223/2006, nell’ambito del regime fiscale delle società di leasing e delle cessioni di immobili rinvenienti da contratti di locazione finanziaria.

Parere dell’Agenzia delle Entrate sull’IRES e l’IRAP

L’Agenzia non accoglie l’interpretazione dell’istante. Osserva che la disciplina delle Reoco non riproduce né richiama la previsione di segregazione patrimoniale prevista per le SPV dall’articolo 3 della legge n. 130/1999.

La circolare n. 8/E del 6 febbraio 2003, richiamata dall’istante, aveva escluso la rilevanza fiscale in capo alle SPV proprio in ragione della separazione patrimoniale e del vincolo di destinazione dei flussi, con conseguente estraneità della società ai risultati economici dell’operazione. Per le Reoco, invece, l’Agenzia evidenzia che:

• non esiste un effetto segregativo ex lege analogo a quello delle SPV;
• la Reoco svolge un’attività commerciale di acquisizione, gestione e valorizzazione di beni immobili e mobili registrati, sia pure nell’interesse esclusivo della cartolarizzazione.

Ne deriva che i risultati economici dell’attività della Reoco sono ordinariamente assoggettati a IRES e IRAP.

Parere dell’Agenzia sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale

Sul secondo quesito, l’Agenzia ritiene che il regime agevolato in misura fissa sia applicabile solo alle cessioni di immobili rinvenienti da contratti e rapporti di locazione finanziaria ceduti alla Reoco.

Secondo l’Amministrazione:

• il tenore letterale dell’articolo 7.1, comma 5, non consente un’interpretazione estensiva della norma agevolativa;
• l’ultimo periodo del comma 5 è diretto ad agevolare la monetizzazione dei soli beni immobili oggetto dei contratti di leasing ceduti, equiparandone il trattamento fiscale a quello delle società di leasing;
• l’articolo 35, comma 10-ter.1, del D.L. n. 223/2006, inserito nelle modifiche volte a garantire equivalenza tributaria tra acquisto del bene e leasing finanziario, riguarda i trasferimenti immobiliari connessi al riscatto o alla risoluzione del leasing.

Pertanto, l’agevolazione si applica unicamente alle cessioni di immobili rinvenienti da contratti di leasing. Per tutte le altre cessioni immobiliari effettuate dalla Reoco resta applicabile la disciplina ordinaria in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Conclusioni operative

L’interpello si conclude con una risposta negativa alle due tesi prospettate dall’istante. In sintesi:

• la Reoco non beneficia di un regime di segregazione patrimoniale tale da escludere IRES e IRAP sui risultati della propria attività;
• il regime di favore in misura fissa per imposta di registro, ipotecaria e catastale opera solo per gli immobili derivanti da contratti di locazione finanziaria ceduti alla Reoco;
• per ogni altra cessione immobiliare posta in essere dalla Reoco si applicano le regole ordinarie.