Sentenza n. 829/2026 - Milano, Sezione 2

Esito

La controversia

La società ha impugnato il provvedimento comunale del 13 marzo 2024, con cui erano stati rideterminati in aumento, per complessivi euro 626.079,59, gli importi dovuti per contributo di costruzione, monetizzazione dei parcheggi e monetizzazione degli standard. Il Comune aveva ritenuto che l'intervento dovesse essere qualificato integralmente come ristrutturazione edilizia, anziché in parte come risanamento conservativo e in parte come ristrutturazione, con conseguente debenza del contributo di costruzione. Con il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti la ricorrente ha dedotto il difetto di motivazione del provvedimento e l'erronea qualificazione dell'intervento, sostenendo che il regolamento edilizio comunale consentisse qualificazioni diverse per porzioni del medesimo intervento e che le opere ai piani dal primo al quinto avessero natura meramente conservativa. Con il secondo motivo aggiunto ha contestato la quantificazione: il mancato computo della pregressa destinazione residenziale dell'edificio; l'incertezza sulla classe del d.m. n. 801 del 1977 applicata al costo di costruzione; l'incomprensibilità del calcolo dell'importo complessivo di euro 1.955.583,45 cui applicare l'aliquota del 20 per cento; e l'erronea considerazione di 37 unità immobiliari, invece delle 34 effettivamente previste dal progetto, per la monetizzazione dei parcheggi.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso solo in parte. Ha respinto le censure sulla qualificazione dell'intervento, rilevando che la costruzione di due nuovi piani fuori terra, la realizzazione di balconi sorretti da un nuovo telaio esterno in cemento armato esteso all'intero fabbricato e il mutamento urbanisticamente rilevante da destinazione direzionale/produttiva a residenziale hanno comportato la completa trasformazione morfologica e strutturale dell'edificio. Le opere devono quindi essere qualificate integralmente come ristrutturazione edilizia, con conseguente debenza del contributo di costruzione. È stata respinta anche la censura di difetto di motivazione, poiché il provvedimento indicava la qualificazione complessiva dell'intervento e gli elementi oggettivi rendevano comprensibili le ragioni della decisione ai tecnici della ricorrente. Quanto alla quantificazione, il TAR ha ritenuto infondate o generiche le contestazioni sulla destinazione pregressa, sulla classe applicata e sul calcolo del costo di costruzione: il Comune aveva considerato le destinazioni vigenti al momento delle SCIA, inclusa la limitata porzione residenziale, e aveva prodotto documentazione analitica sui criteri di calcolo. È stata invece accolta la censura relativa alla monetizzazione dei parcheggi, perché il Comune aveva calcolato l'importo considerando 37 unità immobiliari, mentre quelle progettate erano 34. Il provvedimento è stato annullato in parte qua, con obbligo del Comune di rideterminare la monetizzazione dei parcheggi. Spese compensate per soccombenza reciproca.

Norme richiamate

• art. 3, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  per interventi di restauro e risanamento conservativo si intendono gli interventi consistenti in un insieme sistematico di opere finalizzate a garantire la conservazione e la funzionalità di un organismo edilizio esistente

  Il risanamento conservativo mira alla conservazione dell'organismo edilizio e non può alterarne gli elementi tipologici, formali o strutturali.

• art. 3, lett. d), d.P.R. n. 380/2001

  La ristrutturazione edilizia ... consiste sempre in un insieme sistematico di opere che determinano ... la trasformazione dell'edificio esistente

  Gli interventi che introducono un quid novi e modificano le caratteristiche architettoniche, morfologiche o strutturali dell'edificio rientrano nella ristrutturazione edilizia.

• art. 27 l.r. Lombardia n. 12/2005

  La disposizione richiama le definizioni delle categorie di intervento edilizio contenute nell'art. 3 del d.P.R. n. 380/2001.

• art. 43, comma 1, l.r. Lombardia n. 12/2005

  Il contributo di costruzione non è previsto per il risanamento conservativo, mentre è dovuto per la ristrutturazione edilizia.

• art. 23-bis d.P.R. n. 380/2001

  Il mutamento da destinazione direzionale/produttiva a residenziale costituisce passaggio tra categorie funzionali autonome ed è urbanisticamente rilevante per gli effetti sul carico urbanistico.

• art. 44, commi 10 e 12, l.r. Lombardia n. 12/2005

  La maggiorazione del contributo per il mutamento di destinazione d'uso va determinata considerando le destinazioni effettive risultanti dallo stato di fatto vigente al momento dell'intervento.

• d.m. n. 801/1977

  La disciplina è stata utilizzata per la determinazione del costo di costruzione e delle relative classi e aliquote.

• DGR Lombardia n. V/53884/1994

  La disciplina regionale è stata utilizzata insieme al d.m. n. 801/1977 per il calcolo del costo di costruzione.

Massime di principio

• Un intervento edilizio che introduca nuovi piani fuori terra, strutture esterne di nuova costruzione estese all'intero fabbricato e un mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d'uso, determinando la completa trasformazione morfologica e strutturale dell'edificio, deve essere qualificato integralmente come ristrutturazione edilizia e non come risanamento conservativo.
• Il risanamento conservativo presuppone la conservazione dell'organismo edilizio e non può comportare l'alterazione dei suoi elementi tipologici, formali o strutturali; la presenza di un quid novi trasformativo conduce alla qualificazione dell'intervento come ristrutturazione edilizia.
• Ai fini della determinazione del contributo di costruzione connesso al mutamento di destinazione d'uso, rilevano le destinazioni risultanti dallo stato di fatto e dai titoli edilizi vigenti al momento della presentazione del titolo abilitativo, non destinazioni residenziali risalenti già sostituite da titoli successivi.
• La motivazione del provvedimento che qualifica integralmente un intervento come ristrutturazione edilizia è sufficiente quando indica tale qualificazione e gli elementi oggettivi dell'intervento rendono comprensibili le ragioni della scelta, anche in considerazione delle competenze tecniche del destinatario.
• La quantificazione della monetizzazione dei parcheggi è illegittima se fondata su un numero di unità immobiliari superiore a quello effettivamente previsto dal progetto; l'amministrazione deve rideterminare l'importo sulla base del dato progettuale corretto.

Come è indicizzato