Sentenza n. 283/2026 - Pescara, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente, proprietaria di un edificio risalente alla fine dell’Ottocento, inserito nel patrimonio storico-architettonico cittadino e originariamente classificato in sottozona A2, ha impugnato il Piano di recupero che prevedeva la demolizione integrale di tutti gli edifici del comparto e la costruzione di un unico edificio residenziale di cinque piani. Ha dedotto, con il ricorso principale, l’assenza di una situazione di degrado del proprio immobile, già interessato da interventi di ristrutturazione e rifacimento della copertura eseguiti sulla base di una SCIA presentata nel 2017 e consolidatasi per mancati provvedimenti inibitori del Comune, nonché l’eccesso di potere per sviamento, difetto di interesse pubblico e illogicità della scelta. Con i motivi aggiunti ha riproposto tali censure contro la delibera di approvazione del Piano e ha dedotto inoltre la violazione dell’art. 39 delle NTA del PRG, la lesione del legittimo affidamento derivante dalla SCIA, l’illegittimità derivata dalla variante puntuale al PRG, il difetto di legittimazione del privato che aveva sollecitato la modifica urbanistica, il difetto di motivazione e di istruttoria della variante, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento e la contraddittorietà della condotta comunale rispetto alla SCIA. Il Comune ha eccepito la carenza di interesse, sostenendo che il Piano avesse natura meramente programmatoria e che non vi fosse un affidamento tutelabile; nel merito ha difeso l’ampia discrezionalità delle scelte urbanistiche e lo stato di degrado dell’immobile.

La decisione

Il TAR ha respinto l’eccezione di inammissibilità per carenza di interesse, ritenendo il Piano di recupero immediatamente lesivo. I piani di recupero, infatti, sono strumenti urbanistici attuativi che impongono obblighi di trasformazione ai proprietari e al Comune e, applicandosi ad essi la disciplina dei piani particolareggiati, assoggettano gli immobili a un vincolo temporaneo; nel caso concreto il Piano prevedeva direttamente la demolizione dell’edificio della ricorrente e incideva quindi in modo attuale sul diritto di proprietà. Nel merito, il Collegio ha ritenuto fondate le censure relative alla SCIA e all’inclusione dell’immobile nel Piano. La SCIA si era consolidata dopo il decorso del termine per l’adozione dei provvedimenti inibitori e il completamento della documentazione e degli oneri richiesti dal Comune; il successivo esercizio dei poteri comunali avrebbe richiesto la sussistenza dei presupposti dell’annullamento d’ufficio. I lavori eseguiti avevano comportato il rifacimento integrale della copertura e il consolidamento strutturale dell’edificio, sicché non risultava adeguatamente motivata la sua demolizione per ragioni di degrado. È stata inoltre accolta la censura di sviamento: la demolizione generalizzata e la realizzazione di un unico edificio di cinque piani non risultavano necessarie per il recupero del patrimonio edilizio esistente, potendo la riqualificazione essere perseguita mediante la ristrutturazione dei fabbricati degradati nei limiti della consistenza originaria. Il Comune aveva inoltre erroneamente ritenuto necessaria la demolizione per il rispetto delle distanze, poiché la disciplina sulle distanze dei nuovi edifici non si applica, nei medesimi termini, agli edifici preesistenti ricostruiti. È stata infine ritenuta illegittima la variante puntuale che aveva modificato la classificazione dell’immobile da A2 a B9. La variante non era motivata dalla perdita dei caratteri storico-architettonici dell’edificio, ma soltanto dall’esigenza di rendere più agevole la riqualificazione del comparto, senza considerare il valore storico dell’immobile e l’affidamento della proprietaria, rafforzato dalla SCIA consolidata e dai lavori eseguiti. Il ricorso principale e i motivi aggiunti sono stati accolti, con annullamento degli atti impugnati e condanna del Comune alle spese di lite, liquidate in euro 3.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 28 l. 5 agosto 1978, n. 457

  Il piano di recupero è uno strumento di pianificazione urbanistica attuativa, non meramente programmatico, finalizzato alla riqualificazione coordinata di comprensori caratterizzati da degrado edilizio e urbanistico.

• art. 30 l. 5 agosto 1978, n. 457

  Concorre a definire la natura attuativa dei piani di recupero e gli obblighi di trasformazione edilizia e urbanistica ad essi connessi.

• art. 16 l. 17 agosto 1942, n. 1150

  La disciplina dei piani particolareggiati, applicabile ai piani di recupero, comporta un termine di efficacia decennale e l’assoggettamento degli immobili al relativo vincolo temporaneo.

• art. 19, comma 3, l. 241/1990

  Decorso il termine per l’esercizio dei poteri inibitori sulla SCIA senza provvedimenti comunali, gli effetti della segnalazione si consolidano; eventuali interventi successivi richiedono i presupposti dell’annullamento d’ufficio.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Dopo il consolidamento degli effetti della SCIA, il divieto di prosecuzione dell’attività e la rimozione degli effetti possono essere adottati soltanto alle condizioni previste per l’annullamento d’ufficio.

• art. 23, comma 3, d.P.R. 380/2001

  Concorre alla disciplina del consolidamento degli effetti della SCIA edilizia in assenza di tempestivi provvedimenti inibitori.

• art. 9, comma 2, d.m. 2 aprile 1968, n. 1444

  La disciplina delle distanze ivi prevista riguarda i nuovi edifici, non gli edifici preesistenti ricostruiti nella consistenza originaria.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  Costituisce il riferimento normativo per gli interventi di ristrutturazione edilizia oggetto della SCIA presentata dalla proprietaria.

• artt. 7, 8 e 9 l. 241/1990

  Sono stati invocati per l’omessa comunicazione di avvio del procedimento e il difetto di partecipazione, ma le relative censure sono state assorbite.

• art. 10, comma 3, l.r. Abruzzo 12 aprile 1983, n. 18

  È stato invocato in relazione alla legittimazione del privato a sollecitare la variante urbanistica, ma la relativa censura è stata assorbita.

Massime di principio

• Il piano di recupero, quando impone obblighi di trasformazione edilizia e urbanistica e prevede direttamente la demolizione di immobili compresi nel comparto, non ha natura meramente programmatica: è immediatamente lesivo e può essere impugnato dal proprietario senza attendere un successivo titolo edilizio applicativo.
• Decorso il termine per l’adozione dei provvedimenti inibitori sulla SCIA senza interventi dell’amministrazione, gli effetti della segnalazione si consolidano; l’amministrazione non può rimuoverli direttamente, ma deve esercitare i poteri di autotutela nel rispetto dei presupposti dell’annullamento d’ufficio.
• L’inclusione in un piano di recupero di un edificio già ristrutturato e non più caratterizzato dallo stato di degrado posto a fondamento del piano richiede una motivazione specifica e coerente; la mera riconduzione dell’immobile al comparto non giustifica la demolizione.
• Il piano di recupero deve perseguire la finalità tipica di recuperare e razionalizzare il patrimonio edilizio esistente e non può essere utilizzato per realizzare una trasformazione radicale del tessuto urbano o per attribuire un vantaggio economico ad alcuni proprietari privati mediante la compressione ingiustificata della proprietà altrui.
• La modifica puntuale della classificazione urbanistica di un immobile, soprattutto se incide su una destinazione preesistente e su legittime aspettative del proprietario, richiede una motivazione puntuale; non è sufficiente richiamare genericamente l’esigenza di migliorare la riqualificazione e l’attuabilità dell’intervento.
• La disciplina sulle distanze tra edifici prevista per i nuovi edifici non rende necessariamente illegittima la ricostruzione di edifici preesistenti nella loro consistenza originaria; pertanto non può costituire, senza ulteriori adeguate ragioni, la giustificazione della demolizione generalizzata prevista da un piano di recupero.

Come è indicizzato