Sentenza del 26/11/2015 n. 636 - Comm. Trib. Prov. Pavia

Esito

La controversia

L'Ufficio ha rettificato il valore dell'immobile dichiarato nell'atto di vendita basandosi esclusivamente, o comunque principalmente, sui valori di mercato rilevati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il ricorrente ha contestato la sufficienza di tale motivazione e ha fornito elementi contrari, tra cui l'andamento del mercato immobiliare nel periodo considerato, le condizioni concrete dell'immobile e la valutazione risultante da una perizia predisposta per ottenere un finanziamento bancario.

La decisione

La rettifica non può ritenersi validamente fondata sui soli valori OMI, poiché tali valori hanno natura meramente indiziaria e non provano, da soli, il reale valore di mercato dello specifico immobile. L'Ufficio deve corroborare lo scostamento rispetto al valore dichiarato con ulteriori elementi concreti e specifici. In mancanza di tale adempimento probatorio, l'avviso di accertamento o rettifica è nullo. Gli elementi prodotti dal contribuente, in particolare la perizia bancaria, possono costituire prova contraria idonea a dimostrare la correttezza del valore dichiarato.

Norme richiamate

• Valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I valori OMI costituiscono soltanto presunzioni semplici o elementi indiziari generali; non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il valore effettivo di uno specifico immobile e devono essere integrati da ulteriori elementi probatori.

• Principio generale sull'onere della prova nell'accertamento tributario

  L'Amministrazione finanziaria deve dimostrare, con elementi concreti e riferiti al caso specifico, la maggiore pretesa fiscale derivante dalla rettifica del valore dichiarato. Il mancato assolvimento di tale onere comporta l'invalidità dell'avviso.

Massime di principio

• I valori OMI non possono essere utilizzati come prova automatica del maggior valore di un immobile: rappresentano dati medi e generali, utili come indizio ma non decisivi.
• Una rettifica fondata su dati OMI deve essere accompagnata da ulteriori elementi specifici, come comparabili effettivi, caratteristiche dell'immobile, ubicazione, stato di conservazione, superficie, destinazione e condizioni della vendita.
• Il contribuente può contrastare l'accertamento documentando le condizioni reali del bene, l'andamento del mercato nel periodo di riferimento e producendo perizie tecniche o bancarie attendibili.
• Una perizia redatta per la concessione di un finanziamento può avere particolare valore probatorio, soprattutto se contemporanea alla vendita e adeguatamente motivata.
• In assenza di una motivazione concreta e di una prova ulteriore rispetto ai valori OMI, l'avviso di rettifica può essere dichiarato nullo.