Cassazione Civile, Sentenza n. 22509/2026 del 30/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione, nel 1998, di un appartamento e di un box da parte di un soggetto poi rimasto nella disponibilità anche di una cantina e di un locale adibito a box-magazzino nello stesso stabile, tutti beni appartenenti all'ente previdenziale poi succeduto nell'INPS. Un precedente giudicato amministrativo aveva annullato l'assegnazione in locazione per irregolarità della procedura di evidenza pubblica, con esclusione dei diritti di opzione e prelazione previsti dalla disciplina sugli immobili pubblici. Nel 2015 il conduttore ha agito ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza costitutiva di trasferimento degli immobili, invocando l'art. 7-bis del d.l. n. 203/2005, che estende alcuni diritti di acquisto anche agli occupanti e ai conduttori irregolari entro una certa data. L'ente si è difeso chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione per inadempimento del rapporto locativo, l'accertamento dell'occupazione senza titolo dei locali accessori e il rilascio di tutti gli immobili. In cassazione il ricorrente ha articolato sette motivi: ha dedotto, tra l'altro, la violazione dell'art. 115 c.p.c. e dell'art. 7-bis del d.l. n. 203/2005 per avere la corte negato rilievo a un pagamento effettuato e per avere ritenuto non operante la sanatoria; ha censurato l'interpretazione della norma sulla necessità della regolarità dei pagamenti; ha contestato l'applicazione della clausola di esclusione per ipotesi di reato; ha lamentato omesso esame sul legittimo affidamento e sulla pertinenzialità di box-magazzino e cantina; infine ha censurato l'affermazione di decadenza dall'esercizio del diritto di opzione. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili i motivi: ha affermato che la sanatoria è subordinata al previo pagamento dell'indennità di occupazione o dei canoni dovuti, e che la regolarità dei pagamenti è presupposto costitutivo del diritto di opzione/prelazione, da possedere già al momento dell'esercizio del diritto; ha rilevato che il pagamento invocato era tardivo rispetto alla domanda giudiziale e che la morosità era stata già accertata con altro giudicato; ha dichiarato inammissibile per carenza di interesse la censura sull'esclusione per ipotesi di reato, perché comunque mancavano i presupposti legali del beneficio; ha considerato assorbite o inammissibili le questioni sulla pertinenzialità dei locali accessori e sul legittimo affidamento; ha ritenuto inammissibile, per difetto di interesse, anche la censura sulla decadenza dal diritto di opzione, poiché il diritto non sussisteva affatto in capo al ricorrente. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del conduttore. Ha confermato la sentenza d'appello che aveva respinto la domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. e aveva mantenuto ferma la risoluzione per inadempimento del rapporto locativo e l'ordine di rilascio degli immobili. La Corte ha ritenuto decisivo il mancato pagamento, al momento della domanda, delle indennità e dei canoni richiesti dalla disciplina speciale per l'accesso alla sanatoria e all'opzione di acquisto, circostanza che rendeva superflue o inammissibili le ulteriori censure. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato come base della domanda di sentenza costitutiva di trasferimento degli immobili, ma non accolta per mancanza dei presupposti sostanziali del diritto invocato.

• art. 7-bis del d.l. n. 203/2005

  La norma estende diritti di opzione, prelazione, garanzia e prezzo anche ad occupanti senza titolo e a conduttori da assegnazione irregolare, ma solo se sussistono i requisiti di legge e se siano stati pagati l'indennità di occupazione o i canoni dovuti; la facoltà di definizione bonaria della posizione debitoria non elimina tale requisito.

• art. 3 del d.l. n. 351/2001

  Costituisce il parametro di riferimento dei diritti di opzione e prelazione richiamati dalla disciplina successiva.

• art. 6 del d.l. n. 351/2001

  È richiamato per affermare che la disciplina successiva non deroga alle condizioni da essa poste per l'esercizio del diritto di opzione.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è stata respinta perché il pagamento invocato dal ricorrente era stato effettuato tardivamente e non era idoneo a scalfire la ricostruzione dei fatti compiuta dai giudici di merito.

• art. 360 c.p.c.

  Sono stati esaminati vari motivi di ricorso ai numeri 3, 4 e 5, ma molti sono stati dichiarati infondati o inammissibili per difetto di interesse o per i limiti del sindacato di legittimità.

• art. 348-bis c.p.c.

  Richiamato per escludere la censura di omesso esame dei fatti quando la decisione di appello conferma la pronuncia di primo grado su un accertamento di fatto, nei limiti applicabili ratione temporis.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato per affermare l'inammissibilità della censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. contro una sentenza d'appello confermativa in fatto.

• art. 378 c.p.c.

  Indicato per la memoria del Pubblico Ministero depositata in vista dell'udienza pubblica.

• art. 25 Cost.

  Invocato dal ricorrente nel motivo relativo alla pretesa preclusione dell'accertamento di reati in sede civile, ma non ritenuto decisivo ai fini del giudizio.

• art. 27 Cost.

  Invocato dal ricorrente a sostegno della necessità di un previo accertamento penale, ma la censura è stata ritenuta inammissibile per carenza di interesse.

• art. 323 c.p.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la tesi dell'abuso d'ufficio in concorso, questione ritenuta irrilevante rispetto al difetto dei presupposti del diritto di opzione.

• art. 110 c.p.

  Richiamato dal ricorrente nel motivo sull'ipotizzato concorso nel reato di abuso d'ufficio.

• art. 1 c.p.

  Richiamato dal ricorrente nel medesimo motivo di diritto penale, senza rilievo decisivo ai fini della decisione civile.

• art. 199 c.p.

  Richiamato dal ricorrente nel motivo relativo alla pretesa natura penale della condotta ostativa alla sanatoria.

• art. 533 c.p.p.

  Richiamato dal ricorrente nel motivo volto a sostenere la necessità di accertamento penale preventivo.

• artt. 817, 818 e 1362 c.c.

  Invocati per contestare la valutazione sulla pertinenzialità della cantina e del box-magazzino; la Corte ha ritenuto le questioni assorbite o non decisive.

• artt. 2966 e 2968 c.c.

  Richiamati dal ricorrente nel motivo sulla pretesa decadenza dal diritto di opzione, ma la censura è stata dichiarata priva di interesse.

• d.m. 18 dicembre 2001

  Invocato per sostenere che non vi fosse una forma vincolata di adesione all'opzione; la Corte ha ritenuto comunque insussistente il diritto di opzione in capo al ricorrente.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  Applicato per il raddoppio del contributo unificato, in presenza del rigetto del ricorso.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-bis

  Richiamato come parametro dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Per accedere ai diritti di opzione e prelazione previsti per l'acquisto di immobili pubblici, la regolarità dei pagamenti dovuti dal conduttore o occupante costituisce un presupposto costitutivo del diritto e deve sussistere già al momento dell'esercizio della pretesa.
• La disciplina speciale che estende i benefici anche agli occupanti senza titolo o ai conduttori da assegnazione irregolare non elimina il requisito del pagamento dell'indennità di occupazione o dei canoni dovuti; l'eventuale definizione bonaria della posizione debitoria è solo una facoltà dell'ente e non una sostituzione del presupposto legale.
• Se manca il diritto sostanziale all'opzione o alla prelazione, diviene priva di interesse ogni censura sulla decadenza dall'esercizio del diritto o sulla rinuncia dell'ente ad avvalersene.
• Nel giudizio di legittimità, le censure di omesso esame di fatti decisivi non sono ammissibili quando si risolvono nella contestazione della valutazione del fatto compiuta dal giudice di merito o quando operano i limiti derivanti dalla doppia conforme, nei casi applicabili.
• La deduzione di un legittimo affidamento o di prassi amministrative scorrette non può fondare un diritto di opzione privo dei presupposti previsti dalla legge; il principio di affidamento non prevale sul dato normativo che condiziona il beneficio al rispetto delle condizioni legali.
• Il giudice civile può accertare incidentalmente la sussistenza di una condotta astrattamente riconducibile a reato, ma tale accertamento resta irrilevante quando la domanda è comunque infondata per difetto di un requisito costitutivo autonomo e decisivo.

Come è indicizzato