Cassazione Civile, Ordinanza n. 21380/2022 del 06/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'amministrazione finanziaria aveva rettificato in aumento il valore dichiarato, ai fini delle imposte di registro e ipocatastali, di un terreno edificabile con sovrastanti fabbricati rurali oggetto di permuta. In appello la Commissione tributaria regionale aveva annullato l'atto ritenendo difettosa la motivazione, perché non erano state allegate le scritture utilizzate come termini di comparazione. L'Agenzia ha impugnato la sentenza con due motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che il giudice di merito aveva erroneamente applicato l'obbligo di allegazione, poiché il criterio comparativo era stato utilizzato solo per la stima dei tre fabbricati rurali, mentre la rettifica del terreno era stata effettuata con il diverso criterio del valore di trasformazione; con il secondo ha dedotto omesso esame di un fatto decisivo, ribadendo che per il terreno non era stato impiegato un metodo comparativo e quindi non vi era alcuna necessità di allegare atti di trasferimento di immobili analoghi.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati entrambi i motivi, trattandoli congiuntamente perché connessi. Ha precisato che l'art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 consente la rettifica del valore dichiarato sulla base di un triplice ordine di presupposti: parametro comparativo, parametro del reddito e altri elementi di valutazione. Nel caso concreto, secondo la ricostruzione dell'Agenzia riportata in ricorso, il metodo comparativo riguardava soltanto la valutazione dei fabbricati rurali, mentre la rettifica del terreno edificabile era stata fondata sul metodo analitico-ricostruttivo del valore di trasformazione, basato sulla differenza tra il valore dell'edificato e i costi di edificazione. Per questa parte, dunque, non era necessaria l'allegazione degli atti usati per la comparazione. La sentenza regionale è stata quindi cassata con rinvio alla Commissione tributaria regionale della Sicilia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  violazione e falsa applicazione

  richiamato come parametro del motivo di ricorso per censurare la decisione di merito sotto il profilo della violazione di legge processuale e sostanziale

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  omesso esame di fatto decisivo e controverso

  richiamato come parametro del motivo di ricorso in relazione alla ricostruzione del criterio di stima concretamente utilizzato

• art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986

  triplice ordine di presupposti

  la rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro può fondarsi alternativamente sul parametro comparativo, su quello del reddito o su altri elementi di valutazione

• art. 52, d.P.R. n. 131 del 1986

  richiamato in relazione alla dedotta motivazione dell'avviso di liquidazione e all'allegazione degli atti comparativi

Massime di principio

• Ai fini della rettifica del valore dichiarato in un avviso di liquidazione per imposta di registro, l'amministrazione può fondarsi non solo sul criterio comparativo, ma anche su altri criteri legali di valutazione, purché emergano dall'atto i dati posti a base della stima.
• L'obbligo di allegare gli atti comparativi sussiste quando la rettifica sia effettivamente costruita sul metodo comparativo; non sussiste, invece, quando la stima sia operata con un diverso criterio, come quello del valore di trasformazione.
• Il valore di trasformazione dell'area fabbricabile è una tecnica estimativa analitico-ricostruttiva che individua il valore del suolo dalla differenza tra il ricavato dell'edificato e i costi necessari alla sua realizzazione.
• In sede di legittimità, la censura sul criterio di stima adottato può essere scrutinata anche sotto il profilo dell'omesso esame del fatto decisivo quando la corretta individuazione del metodo utilizzato è decisiva per verificare l'obbligo di motivazione e allegazione dell'avviso.

Come è indicizzato