Sentenza n. 1006/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva chiesto l'annullamento del provvedimento comunale di archiviazione della pratica di permesso di costruire in sanatoria, nonché degli atti presupposti, contestando anche le note comunali che subordinavano la sanatoria al parere favorevole del Condominio Rio Alto. Ha dedotto: violazione degli artt. 3 e 10-bis l. 241/1990, per mancata comunicazione del preavviso di rigetto; violazione dell'art. 3 l. 241/1990 ed eccesso di potere per illogicità, perplessità, contraddittorietà, genericità della motivazione e difetto di istruttoria, sostenendo che il parere condominiale non avrebbe espresso un diniego definitivo ma avrebbe rimesso la questione agli esiti di un'azione legale; travisamento dei fatti, illogicità e ingiustizia manifesta, perché il ricorrente non sarebbe stato né esecutore materiale né committente delle opere, asseritamente realizzate dall'impresa incaricata dal Condominio; violazione degli artt. 11, 31 e 36 d.P.R. 380/2001 ed eccesso di potere, sostenendo che l'intervento costituisse manutenzione straordinaria di un'opera condominiale preesistente e che non fosse necessario l'assenso del Condominio, anche alla luce dell'art. 11, comma 3, d.P.R. 380/2001; infine, violazione dell'art. 880 c.c. e difetto di istruttoria, affermando che il muro sarebbe stato realizzato su area comune, sulla quale il ricorrente avrebbe avuto autonome facoltà. La vicenda riguardava lavori di consolidamento di un terrapieno e rifacimento di una recinzione, almeno in parte incidenti su sedime e opere comuni.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha escluso la violazione delle garanzie partecipative, rilevando che il Comune aveva inviato due comunicazioni di preavviso di rigetto, indicando chiaramente che la sanatoria era subordinata alla produzione del parere favorevole del Condominio. Il successivo diniego condominiale aveva quindi determinato l'archiviazione senza necessità di un ulteriore preavviso. Il Collegio ha affermato che la domanda di sanatoria può essere presentata anche da soggetti diversi dal proprietario o dall'autore dell'abuso, purché interessati alla conservazione dell'opera, ma che, quando l'abuso incide su beni comuni o su diritti dominicali altrui, è necessario l'assenso del titolare del diritto inciso. In ambito condominiale, l'istanza del singolo condomino diviene inammissibile quando l'assemblea non accetta le conseguenze dell'opera sulle parti comuni. Nel caso concreto, dagli atti condominiali e dalle stesse allegazioni del ricorrente emergeva che i lavori interessavano il muro comune e un'area condominiale; pertanto il Comune aveva correttamente richiesto un'autorizzazione espressa del Condominio. Il verbale assembleare del 2 marzo 2024 conteneva un diniego chiaro all'utilizzo delle aree condominiali; il riferimento ad eventuali azioni legali riguardava soltanto l'accertamento della difformità delle opere e dello sconfinamento. È stata ritenuta irrilevante la circostanza che il ricorrente non fosse esecutore o committente, poiché la sua domanda di sanatoria dimostrava l'interesse alla conservazione delle opere e comportava una legittimazione soggetta alle medesime condizioni dell'autore dell'abuso. È stata altresì respinta la tesi secondo cui la natura manutentiva dell'intervento o la preesistenza dell'opera escludessero la necessità dell'assenso: la qualificazione edilizia dell'intervento non incide sulla necessità del consenso del titolare del diritto di proprietà interessato. Inoltre, gli altri comproprietari non sono terzi rispetto al permesso richiesto da un comproprietario, ma destinatari diretti degli effetti dell'atto; non è quindi applicabile, in loro favore o contro di loro, la regola per cui il permesso di costruire non limita i diritti dei terzi. La CTU ha infine confermato che almeno parte dell'opera insisteva su sedime non di proprietà esclusiva, rafforzando la legittimità dell'archiviazione. Spese di lite compensate.

Norme richiamate

• art. 3 l. 241/1990

  Il provvedimento di archiviazione è stato ritenuto adeguatamente motivato e non affetto dai dedotti vizi di illogicità, genericità o contraddittorietà.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Le garanzie partecipative sono state rispettate mediante due comunicazioni di preavviso di rigetto, nelle quali il Comune aveva indicato la necessità del parere favorevole del Condominio.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

  La disposizione non esclude la necessità dell'assenso degli altri comproprietari o del condominio quando l'intervento incide direttamente su beni comuni; tali soggetti non sono terzi, ma destinatari diretti degli effetti del titolo.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La norma è richiamata nel motivo di ricorso relativo alla sanatoria e alla qualificazione dell'intervento, ma la decisione valorizza soprattutto la necessità dell'assenso del titolare dell'area o del bene comune inciso.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La domanda di permesso di costruire in sanatoria, anche se proposta da un soggetto interessato alla conservazione dell'opera, presuppone la disponibilità legittima delle aree interessate e l'assenso del titolare del diritto dominicale inciso.

• art. 880 c.c.

  L'accertamento che almeno parte dell'opera insisteva su sedime non appartenente in via esclusiva al ricorrente conferma la natura comune dell'area e la necessità dell'assenso condominiale.

Massime di principio

• La domanda di permesso di costruire in sanatoria può essere presentata anche dal soggetto che, pur non essendo proprietario o autore materiale dell'abuso, dimostri un interesse concreto alla conservazione dell'opera; tale legittimazione, tuttavia, non lo esonera dal rispetto delle condizioni richieste all'autore dell'abuso.
• Quando un intervento edilizio incide su beni comuni o su aree appartenenti in comunione, il rilascio della sanatoria richiede l'assenso espresso del titolare del diritto dominicale inciso. In ambito condominiale, l'istanza del singolo condomino non può essere accolta se l'assemblea nega l'utilizzo delle parti comuni o rifiuta le conseguenze dell'opera su di esse.
• La necessità dell'assenso del comproprietario o del condominio sussiste indipendentemente dalla qualificazione dell'intervento come nuova costruzione, ristrutturazione o manutenzione straordinaria, quando l'opera incide comunque sulla consistenza o sulla disponibilità del bene comune.
• Gli altri comproprietari, rispetto al permesso di costruire richiesto da uno dei comproprietari, non sono qualificabili come terzi estranei, ma come destinatari diretti degli effetti del titolo; pertanto l'art. 11, comma 3, d.P.R. 380/2001 non impedisce all'amministrazione di richiedere il loro assenso.
• Il diniego espresso dell'assemblea condominiale all'utilizzo delle aree comuni costituisce ragione sufficiente per non procedere al rilascio della sanatoria, quando sia accertato che l'opera insiste, anche parzialmente, su sedime o strutture comuni.
• Non occorre rinnovare il preavviso di rigetto quando l'amministrazione abbia già rappresentato all'interessato il motivo ostativo, gli abbia consentito di partecipare al procedimento e il successivo atto si limiti a recepire l'esito già preannunciato in assenza di elementi nuovi.

Come è indicizzato