Risoluzione n. 134 del 27/11/2006

Contratti di leasing immobiliare: registrazione e imposta di registro

La risoluzione interviene per fornire chiarimenti operativi sulla registrazione telematica dei contratti di locazione finanziaria immobiliare e sul relativo versamento dell’imposta proporzionale di registro. Il documento nasce dalle difficoltà segnalate dagli operatori, in particolare per i contratti aventi a oggetto immobili da costruire, per i quali non è sempre possibile indicare sin dalla stipula la data finale della locazione.

Quadro di riferimento e problema applicativo

La risoluzione richiama la circolare n. 33 del 2006 e il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 220 del 21/09/2006, che avevano introdotto indicazioni sulle modalità di registrazione telematica dei contratti di locazione in corso alla data del 4 luglio.

L’associazione ALFA ha segnalato difficoltà specifiche per i contratti di locazione finanziaria, evidenziando che tali contratti presentano peculiarità rispetto alla locazione ordinaria, soprattutto quando riguardano immobili ancora da costruire.

Registrazione telematica dei contratti di leasing su immobili da costruire

Per i contratti di leasing immobiliare relativi a immobili da costruire, la risoluzione ammette una modalità operativa semplificata quando, al momento della stipula, non sia determinabile la data finale della locazione finanziaria.

In tali casi è possibile:

• registrare telematicamente il contratto indicando come data di inizio la data di stipula e come data finale un termine di 12 mesi decorrente da tale data;
• alla scadenza dell’annualità, se la data di fine della locazione resta imprevedibile, registrare con le stesse modalità telematiche la proroga per un’ulteriore annualità;
• continuare con tale sistema fino a quando sarà possibile indicare il termine finale della locazione finanziaria.

Base imponibile e canoni di prelocazione

Ai fini della tassazione, anche nella fase antecedente alla realizzazione dell’immobile, la base imponibile è costituita dagli importi corrisposti annualmente dall’utilizzatore, inclusi i canoni di "prelocazione".

Se tali importi non sono preventivamente determinati, al momento della registrazione deve comunque essere indicata una base imponibile, anche di importo minimo. Successivamente, in coerenza con la circolare n. 33 del 2006, entro 20 giorni dalla scadenza annuale del contratto deve essere liquidata e versata l’imposta relativa alla parte del corrispettivo definitivamente determinata nell’annualità trascorsa.

Criteri di determinazione della base imponibile per i contratti in corso al 4 luglio 2006

La risoluzione affronta anche il problema della determinazione della base imponibile quando siano previsti canoni mensili variabili. Precisa che i chiarimenti della circolare n. 33 del 2006 erano riferiti alle ordinarie clausole che prevedono importi mensili costanti.

In via generale:

• l’imponibile va determinato sulla somma totale dei canoni dovuti per l’intera durata del contratto;
• se il contribuente opta per il pagamento dell’imposta su base annua, l’imponibile corrisponde al totale dei canoni mensili, costanti o variabili, dovuti nell’arco dell’anno contrattuale.

Per i contratti in essere al 4 luglio 2006, la base imponibile dell’annualità contrattuale che comprende tale data va calcolata considerando tanti dodicesimi dell’intero canone annuo quanti sono i mesi residui tra il 4 luglio e la prima scadenza contrattuale annuale.

A titolo esemplificativo, per un contratto decorso dal 1 gennaio 2006 al 31 dicembre 2008, con annualità di riferimento coincidente con il periodo 1 gennaio-31 dicembre 2006, e canone annuo pari a Y, la base imponibile si determina con la formula (Y/12) * 6.

Natura dell’imposta: principale e complementare

La risoluzione precisa infine il regime dell’imposta relativa alle diverse annualità:

• l’imposta dovuta per la prima annualità contrattuale, corrispondente all’annualità in corso al 4 luglio, ha natura di imposta principale e non può mai essere inferiore a 67 euro;
• l’imposta relativa alle annualità successive ha natura complementare e può essere versata anche se di importo inferiore a 67 euro.

Sintesi operativa

Il documento fornisce quindi una soluzione pratica per la registrazione dei leasing immobiliari in presenza di immobili da costruire o di canoni non pienamente determinabili, consentendo la registrazione annuale provvisoria e la successiva proroga fino alla definizione della durata finale del contratto. Stabilisce inoltre criteri puntuali per la base imponibile e per il versamento dell’imposta di registro, distinguendo tra imposta principale e complementare.