Cassazione Civile, Sentenza n. 22126/2020 del 13/10/2020

Esito

La controversia

Ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma che aveva riformato il giudizio di primo grado: la Corte d'appello aveva ritenuto che il contratto del 31/3/2006 avesse novato il precedente contratto del 1/2/2000 (con conseguente riconoscimento del canone maggiorato e della risoluzione per morosità) e aveva dichiarato risolto il contratto per inadempimento condannando il conduttore al pagamento di canoni scaduti e indennità di occupazione. Il Diomede deduceva, tra l'altro, (i) motivazione apparente sul rigetto dell'eccezione di mutatio libelli; (ii) erronea qualificazione come novazione delle pattuizioni del 2006, quando si trattava di modificazioni accessorie; (iii) illegittima ammissione in appello della tesi di un patto coevo simulato sul canone; (iv) errata valutazione probatoria della presunta simulazione dedotta dalla sola corresponsione del canone maggiorato e mancato rispetto delle regole sulle controdichiarazioni; (v) violazione dell'art.112 c.p.c. per aver dichiarato risolto il contratto senza domanda rituale di declaratoria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondati il secondo e il quarto motivo e infondati gli altri. In particolare: - ha affermato che la Corte d'appello ha errato nel ritenere che il contratto del 2006 avesse operarato una novazione del rapporto: le differenze relative a canone, durata e clausole accessorie non sono di per sé sufficiente 'aliquid novi' e mancavano gli elementi dell'animus e della causa novandi; - ha censurato la valutazione probatoria della Corte d'appello sulla simulazione: non è ammissibile desumere la simulazione della misura del canone esclusivamente dalla percezione di un canone maggiore, ove il negozio è scritto; per la prova della simulazione relativa sono necessarie controdichiarazioni scritte o mezzi di prova idonei ai sensi degli artt. 2722, 2724 c.c.; la sola produzione di ricevute non basta a costituire principio di prova scritta; - ha richiamato il principio delle Sezioni Unite secondo cui il patto occulto di maggiorazione del canone è nullo per contrarietà a norme imperative (richiamando art.79 legge n.392/1978 e le pronunce SU); - ha quindi annullato in parte la sentenza impugnata e rinviato al giudice d'appello per nuovo esame conforme ai principi di diritto enunciati, con conseguente possibilità di riconsiderare la sussistenza del controcredito e l'eventuale mancanza di morosità; il ricorso incidentale è stato dichiarato inammissibile. In sintesi: cassazione parziale, accoglimento di due motivi principali, riforma della valutazione civile e rimessione per nuovo giudizio.

Norme richiamate

• art. 1230 cod. civ.

  Disciplina la novazione: la Corte richiama che per la novazione è necessario un 'aliquid novi' e la presenza dell'animus novandi e della causa novandi; variazioni accessorie non bastano

• art. 1231 cod. civ.

  Richiama le modalità di manifestazione dell'animus novandi e la necessità di oggettiva modifica dell'obbligazione

• art. 1418 cod. civ.

  Norma sulla nullità dei negozi contrari a norme imperative: utilizzata per argomentare la insanabilità della pattuizione occulta di maggior canone

• art. 79 legge 27 luglio 1978, n. 392

  Rilevante nel contesto delle locazioni commerciali: la Corte lo pone come riferimento per la nullità delle pattuizioni che occultano un maggior canone

• art. 13 comma 1 legge 27 luglio 1998, n. 431

  Norma sulle locazioni abitative che sanziona la pattuizione occulta di maggior canone; citata per distinguere l'ambito d'applicazione ma richiamata nella ricostruzione giurisprudenziale più ampia

• art. 1 comma 346 legge 30 dicembre 2004, n. 311

  Norma che prevede nullità per mancata registrazione di contratti di locazione: rilevata nella giurisprudenza di riferimento e nella distinzione fra nullità testuale e virtuale

• art. 2697 cod. civ.

  Principio della prova a carico di chi allega i fatti: la Corte distingue tra eccezioni in senso lato (rilevabili anche in appello) e quelle non ammissibili

• art. 2722 cod. civ.

  Regole sulla prova della simulazione: la Corte osserva che la simulazione relativa necessita normalmente di controdichiarazioni scritte

• art. 2724 cod. civ.

  Principio del 'principio di prova scritta' che consente, in casi eccezionali, la prova per testi o presunzioni quando esista documento scritto idoneo; la Corte richiama l'insufficienza delle semplici ricevute

• art. 2729 cod. civ.

  Limitazioni delle presunzioni e ammissibilità della prova testimoniali in presenza di scritture private: richiamato nel contesto probatorio

• art. 112 cod. proc. civ.

  Principio dispositivo e dovere delle parti di formulare le domande: richiamato nella critica circa la declaratoria di risoluzione senza domanda rituale

• art. 360 cod. proc. civ.

  Fondamento per i motivi di cassazione dedotti (vizi di diritto e di motivazione), impiegato per inquadrare le censure

• art. 437 cod. proc. civ.

  Divieto di mutatio libelli in appello: evocato nella discussione sull'ammissibilità delle difese introdotte in secondo grado e sulla distinzione tra eccezioni in senso lato e in senso stretto

Massime di principio

• Novazione: la semplice modifica di aspetti accessori del rapporto (misura del canone, clausole di aggiornamento, durata) non integra di per sé novazione; occorre verifica dell'animus e della causa novandi da parte del giudice di merito
• Simulazione del canone: quando esiste un contratto scritto, la prova che il vero accordo fosse diverso richiede tipicamente controdichiarazioni scritte o altri mezzi di prova idonei; la mera corresponsione di un canone più alto non è, di regola, prova sufficiente
• Nullità del patto occulto: l'accordo volto a dissimulare un maggior canone può essere nullo per contrarietà a norme imperative tributarie/civilistiche (c.d. nullità virtuale) e non sempre è sanabile con la registrazione tardiva
• Onere probatorio: chi allega la simulazione deve fornire prove compatibili con i limiti delle scritture private; il giudice non può ricavare la simulazione esclusivamente da comportamenti economici delle parti se vi è un documento scritto
• Effetti processuali: nuove difese o fatti introdotti in appello possono essere esaminati se configurano eccezioni in senso lato ed emergono dagli atti o dalle prove acquisite; resta fermo il divieto di mutatio libelli per le eccezioni in senso stretto
• Morosità e controcredito: l'esistenza di un consistente controcredito riconosciuto o accertabile può escludere la morosità invocata dalla locatrice; il giudice deve valutare concretamente il saldo complessivo delle posizioni