Cassazione Civile, Ordinanza n. 30062/2023 del 30/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla richiesta del Comune, quale concedente in proprietà di un'area compresa in un PEEP, di ottenere dagli assegnatari il rimborso di oneri aggiuntivi sostenuti per il costo dei suoli, in particolare per i maggiori esborsi derivanti da contenziosi e dalle procedure espropriative. La Corte d'appello aveva confermato il rigetto della domanda del Comune, ritenendo che la clausola convenzionale "salvo conguaglio" fosse troppo vaga e non idonea, ai sensi dell'art. 1346 c.c., a vincolare seriamente gli assegnatari; inoltre aveva censurato il metodo di calcolo del conguaglio fondato sulla c.d. "spalmatura" dei costi su tutti i comparti. In cassazione il Comune ha proposto quattro motivi: (1) violazione dell'art. 35 l. 865/1971 e degli artt. 1339 e 1419 c.c., sostenendo che la disciplina del PEEP è inderogabile e integra automaticamente la convenzione, rendendo irrilevante l'indeterminatezza della clausola; (2) violazione degli artt. 35 l. 865/1971 e 1362, 1363, 1346 c.c., deducendo che il conguaglio fosse comunque determinabile per relationem e non stimabile ex ante; (3) violazione dell'art. 345 c.p.c., perché la censura sulla "spalmatura" sarebbe stata esaminata d'ufficio pur non essendo stata dedotta tempestivamente; (4) violazione dell'art. 35 l. 865/1971, assumendo che il metodo di riparto adottato dal Comune fosse conforme al principio del pareggio economico e alla giurisprudenza, e che gli assegnatari dovessero sopportare anche i costi di esproprio di aree diverse da quelle loro assegnate ma funzionalmente collegate alle opere di urbanizzazione del PEEP.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quarto motivo, ha dichiarato assorbito il secondo e infondato il terzo, ha cassato la sentenza impugnata nei limiti dei motivi accolti e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione. La Corte ha affermato che, in tema di edilizia popolare ed economica, il corrispettivo della concessione in diritto di superficie deve assicurare il pareggio economico dell'operazione e può essere integrato mediante eterointegrazione della convenzione ai sensi dell'art. 35 l. 865/1971, anche se la clausola convenzionale fosse nulla per indeterminatezza. Ha inoltre precisato che il metodo della c.d. "spalmatura" non è in sé illegittimo: gli assegnatari possono essere gravati dei costi di esproprio di aree non assegnate ma destinate a opere di urbanizzazione funzionali all'edificabilità delle aree loro assegnate, mentre non possono essere posti a loro carico costi relativi ad aree o opere prive di quel nesso funzionale.

Norme richiamate

• art. 35 l. 865/1971

  norma inderogabile che impone il principio del pareggio economico dell'operazione PEEP e integra automaticamente la convenzione; il corrispettivo deve coprire i costi effettivi di acquisizione delle aree e delle opere di urbanizzazione funzionalmente collegate

• art. 1339 c.c.

  richiamato per l'eterointegrazione automatica del contenuto contrattuale mediante norme imperative

• art. 1419 c.c.

  la clausola difforme dalla norma imperativa è nulla, ma è sostituita di diritto dalla disciplina imperativa senza travolgere l'intero contratto

• art. 1346 c.c.

  invocato dalla Corte d'appello per la presunta indeterminatezza della clausola "salvo conguaglio"; la Cassazione osserva che anche a volerla ritenere nulla ciò non esclude il conguaglio dovuto per effetto della norma imperativa

• art. 1362 c.c.

  dedotto dal ricorrente per sostenere una interpretazione letterale e sistematica della clausola convenzionale

• art. 1363 c.c.

  dedotto dal ricorrente per sostenere la lettura complessiva della convenzione

• art. 345 c.p.c.

  invocato per contestare l'esame in appello di una nuova eccezione; la Corte ritiene però che l'eccezione fosse già stata proposta in primo grado

• art. 35 l. 865/1971

  "i corrispettivi della concessione in superficie ... devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato"

  la copertura dei costi comprende anche gli esborsi per l'esproprio delle aree destinate alle opere di urbanizzazione relative ai lotti assegnati, purché sussista il nesso funzionale

• art. 16 d.l. n. 786 del 1981

  considerato come disposizione successiva che ha confermato ed esteso una regola già presente nell'art. 35 l. 865/1971, anche agli oneri finanziari connessi all'operazione

• L. n. 51 del 1982

  legge di conversione del d.l. n. 786/1981, richiamata solo per confermare la disciplina sui costi dell'operazione

Massime di principio

• In materia di PEEP, la clausola convenzionale che preveda un conguaglio o richiami il rimborso dei costi deve essere letta alla luce di una disciplina legale inderogabile che impone il pareggio economico dell'operazione; la norma imperativa integra il contratto anche se la clausola sia generica o nulla per indeterminatezza.
• La nullità o l'indeterminatezza della clausola convenzionale non esclude il diritto dell'ente concedente a recuperare dai singoli assegnatari le differenze tra corrispettivo pattuito e costi effettivamente sostenuti, quando la disciplina legale impone l'integrale copertura dei costi di acquisizione.
• Il principio del pareggio economico legittima l'addebito agli assegnatari non solo dei costi riferiti direttamente al lotto assegnato, ma anche dei costi di esproprio delle aree destinate a opere di urbanizzazione funzionalmente necessarie alla edificabilità del lotto stesso.
• Il metodo di riparto dei costi tra assegnatari non è illegittimo in sé per il solo fatto di distribuire oneri sostenuti per aree diverse da quelle assegnate; esso è ammissibile se e nella misura in cui esista un collegamento funzionale tra quei costi e il beneficio edificatorio conseguito dagli assegnatari.
• Il limite all'addebito consiste nell'impossibilità di riversare sugli assegnatari costi relativi ad aree o opere prive di funzionalità rispetto all'edificabilità delle aree loro assegnate.

Come è indicizzato