Sentenza del 26/02/2015 n. 675 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Ufficio ha contestato i prezzi di vendita dichiarati per alcuni appartamenti, rilevando differenze significative tra immobili ritenuti omogenei e una discrepanza rispetto ai valori di riferimento risultanti dalla banca dati OMI. La Società ha sostenuto che le differenze fossero giustificate da elementi quali esposizione, piano, finiture personalizzate e condizioni di pagamento, ma non ha fornito prova concreta della loro effettiva incidenza sulle specifiche vendite.

Norme richiamate

• Valori OMI e banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI possono costituire un elemento di supporto nell'accertamento, soprattutto se combinati con ulteriori circostanze concrete, come differenze anomale tra prezzi di immobili omogenei. Da soli, in via generale, non dimostrano automaticamente il maggior valore o ricavo, ma possono concorrere a fondare una presunzione.

• Principio della prova presuntiva nel procedimento tributario

  L'Amministrazione può fondare la rettifica su presunzioni derivanti da elementi gravi, precisi e concordanti, quali prezzi dichiarati significativamente diversi per immobili comparabili e scostamenti dai valori di mercato. Una volta forniti tali elementi, spetta al contribuente dimostrare concretamente le ragioni della differenza.

Massime di principio

• La rettifica dei ricavi immobiliari può essere legittima quando l'Ufficio evidenzia differenze significative tra i prezzi di vendita di immobili comparabili e ulteriori elementi di anomalia, come lo scostamento dai valori OMI.
• I valori OMI non costituiscono necessariamente una prova autonoma e decisiva, ma possono rafforzare l'accertamento se accompagnati da dati specifici sulle vendite concretamente effettuate.
• Il contribuente non può limitarsi a richiamare la regolare contabilizzazione dei ricavi: deve documentare le caratteristiche dell'immobile o dell'operazione che giustificano un prezzo inferiore o superiore rispetto a quello di immobili analoghi.
• Giustificazioni generiche, come esposizione, piano, finiture o condizioni di pagamento, sono efficaci solo se comprovate con documenti, perizie, contratti, planimetrie o altri elementi riferibili alle singole compravendite.
• La comparabilità degli immobili deve essere valutata in concreto; tuttavia, in presenza di immobili sostanzialmente omogenei e di differenze di prezzo non adeguatamente spiegate, l'accertamento presuntivo può essere confermato.