Sentenza del 14/10/2016 n. 20768 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva annullato integralmente l'avviso di accertamento e liquidazione ICI. La controversia riguardava la qualificazione urbanistica dei terreni: il Comune li aveva considerati aree edificabili sulla base degli strumenti urbanistici generali vigenti, mentre il contribuente ne sosteneva, in sostanza, la natura agricola. Il Comune ha dedotto la violazione delle norme sull'area edificabile ai fini ICI e l'omessa o insufficiente considerazione del fatto che i limitati indici edificatori, gli oneri di lottizzazione e il rischio idraulico avrebbero potuto incidere solo sulla quantificazione del valore venale, non sulla qualificazione del terreno come agricolo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto entrambi i motivi del Comune, cassato la sentenza della CTR e rinviato la causa alla Commissione tributaria regionale della Toscana, in diversa composizione, per un nuovo esame del merito e per la liquidazione delle spese. La Cassazione ha stabilito che l'inserimento dell'area in un comparto edificabile da parte dello strumento urbanistico generale è sufficiente a qualificarla come area edificabile ai fini ICI, anche senza l'approvazione regionale o l'adozione di strumenti attuativi. Gli indici edificatori ridotti, gli oneri di urbanizzazione o l'elevata pericolosità idraulica possono giustificare una riduzione del valore imponibile, ma non il mantenimento del regime fiscale previsto per i terreni agricoli.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  Per area edificabile, s'intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti, agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

  Ai fini ICI, è edificabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio secondo gli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure secondo le effettive possibilità di edificazione.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  Per area fabbricabile deve intendersi l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi.

  La qualificazione edificatoria deriva già dallo strumento urbanistico generale; non è necessario che siano stati approvati o adottati piani attuativi.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, dell'imposta sul valore aggiunto e delle imposte sui redditi, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La norma ribadisce ed estende il principio secondo cui l'adozione dello strumento urbanistico generale è sufficiente per la qualificazione edificatoria, anche senza approvazione regionale o strumenti attuativi.

• D.Lgs. n. 446 del 1997, art. 59, comma 1, lett. f)

  È richiamata la possibilità per il Comune di riconoscere rimborsi, nei casi previsti, in relazione alle variazioni della qualificazione o del valore dell'area.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506 del 2008 e Cass. nn. 16714 del 2007, 20137 del 2012, 9510 del 2008, 9778 del 2010 e 5161 del 2014

  La giurisprudenza afferma che l'edificabilità ai fini ICI si desume dalla qualificazione del piano regolatore generale adottato dal Comune, mentre la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie e gli oneri di urbanizzazione incidono sulla determinazione del valore venale e quindi sull'entità dell'imposta, non sulla qualificazione agricola o edificabile dell'area.

Massime di principio

• Per la tassazione ICI di un terreno, l'inserimento dell'area in una zona edificabile del piano urbanistico generale adottato dal Comune è normalmente sufficiente a farla considerare edificabile, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione e mancano strumenti urbanistici attuativi.
• La concreta difficoltà di edificazione non elimina la natura edificabile dell'area: ridotti indici edificatori, costi di lottizzazione, oneri di urbanizzazione, vincoli o rischi idraulici incidono principalmente sulla stima del valore venale.
• Quando esistono elementi che riducono il valore dell'area, la conseguenza corretta è di regola una rideterminazione in diminuzione della base imponibile, non l'applicazione del regime fiscale previsto per i terreni agricoli né l'annullamento integrale dell'accertamento.
• La base imponibile deve riflettere la concreta attualità delle potenzialità edificatorie e le condizioni del mercato nel singolo periodo d'imposta; il Comune deve quindi considerare adeguatamente i fattori che incidono sul valore commerciale.
• In una controversia analoga, occorre distinguere due questioni: la qualificazione urbanistica dell'area, normalmente collegata allo strumento urbanistico generale, e la quantificazione del suo valore venale, che deve tenere conto dei vincoli e dei costi effettivi di edificazione.