Cassazione Civile, Ordinanza n. 08731/2023 del 28/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasceva da un conflitto tra titoli di acquisto relativi a porzioni di un medesimo fabbricato e alle relative aree esterne. In primo grado la proprietaria di una porzione aveva chiesto di accertare la comproprietà di un portico e di una corte, con ordine di rimozione di una staccionata collocata all’uscita del portico e ripristino dello stato dei luoghi; in subordine aveva chiesto l’accertamento di un diritto di passaggio sul portico. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’appello aveva riformato la decisione e rigettato la domanda, ritenendo che dagli atti di provenienza emergesse non un diritto di comproprietà, bensì solo un diritto di passaggio a favore della ricorrente, mentre la proprietà delle aree oggetto di lite risultava trasferita successivamente all'altra parte. Con il ricorso per cassazione la ricorrente deduceva: 1) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che le clausole del proprio atto di acquisto e di quello successivo avrebbero attribuito la comproprietà delle corti comuni; 2) violazione delle norme sulla trascrizione e sulla pubblicità immobiliare, contestando l’affermazione di prevalenza del titolo dell'acquirente successivo e sostenendo che anche il proprio atto era stato trascritto con indicazione della comproprietà; 3) omesso esame di fatti decisivi in relazione al rigetto della domanda di demolizione della staccionata, lamentando che la Corte territoriale avrebbe trascurato le fotografie allegate alla C.T.U. e avrebbe male valutato la prova circa l’esistenza di un ostacolo al passaggio e di un possesso utile all’usucapione della comproprietà.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché volto, in sostanza, a sollecitare una nuova valutazione del contenuto dei titoli e delle risultanze istruttorie, a fronte di una motivazione della Corte d'appello ritenuta coerente e non implausibile: il giudice di merito aveva interpretato gli atti di provenienza nel senso che essi attribuivano soltanto un diritto di passaggio e non la comproprietà, e la ricorrente non aveva dimostrato che la planimetria allegata all'atto del 1993 fosse stata espressamente richiamata come parte integrante del contratto. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse, poiché, una volta stabilito che l’atto del 1993 non trasferiva la comproprietà, la questione della trascrizione non era idonea a incidere sull'esito della lite, essendo pacifico che la proprietà delle aree fosse stata trasferita solo con il titolo del 2003 in favore dell'altra parte. Anche il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile, perché mirava ancora una volta a contrapporre una diversa lettura delle risultanze della C.T.U. e delle fotografie, senza confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che aveva escluso la prova di una staccionata impeditiva del passaggio e, comunque, di un compossesso idoneo a fondare l’usucapione della comproprietà. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c.

  Le norme sull’interpretazione del contratto sono richiamate per ribadire che l’oggetto del negozio va ricostruito secondo il testo contrattuale e i criteri ermeneutici applicabili, senza sostituire al testo una lettura alternativa dei fatti.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Le doglianze prospettate come violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi sono state ritenute inammissibili perché, in realtà, miravano a ottenere una rivalutazione del merito.

• artt. 817, 818, 819, 2644 c.c.

  Le norme sono invocate in tema di qualificazione e opponibilità dei titoli immobiliari, ma la Corte ha ritenuto irrilevante il problema della trascrizione una volta escluso che il titolo della ricorrente avesse trasferito la comproprietà.

• Circolare del Ministero Finanze n. 2 del 20 gennaio 1984

  Richiamata dalla ricorrente in relazione alla trascrizione, ma ritenuta in concreto ininfluente rispetto all'esito, per difetto del presupposto del trasferimento della comproprietà.

• art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo fondato sull'omesso esame di fatti decisivi è inammissibile quando tende solo a sollecitare una diversa valutazione delle prove e non evidenzia un vero omesso esame di un fatto storico decisivo.

Massime di principio

• Nei contratti immobiliari soggetti a forma scritta ad substantiam, l’oggetto deve risultare dagli elementi contenuti nel contratto stesso; una planimetria allegata rileva come parte integrante del contenuto negoziale solo se è espressamente richiamata e incorporata nel testo contrattuale.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare le censure in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio: l’esame dei documenti, delle testimonianze e delle risultanze peritali appartiene al giudice di merito, purché la motivazione dia conto delle ragioni del convincimento.
• Il motivo di ricorso è inammissibile per difetto di interesse quando la questione prospettata non è idonea a incidere sull’esito della controversia, perché resta ferma una statuizione autonoma e decisiva non aggredita efficacemente.
• L’omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere dedotto per ottenere una diversa lettura di fotografie, perizie o altri elementi istruttori, se la censura non individua un fatto storico decisivo effettivamente trascurato dal giudice di merito.
• La prova di un diritto reale maggiore, come la comproprietà o l’usucapione della comproprietà, non può essere desunta da un uso compatibile con un diverso titolo minore già riconosciuto, come una servitù di passaggio.

Come è indicizzato