Sentenza del 22/02/2021 n. 202 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'applicazione del regime della "cedolare secca" per un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo stipulato dal contribuente e ceduto a una società (conduttrice) che vi alloggiava una propria dipendente. L'Ufficio sosteneva che l'opzione per la cedolare secca fosse esclusa perché l'immobile sarebbe stato locato nell'ambito di un'attività d'impresa; il contribuente invece ha sostenuto che l'esclusione prevista dall'art. 3, comma 6, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 si riferisce al locatore che agisce nell'esercizio di impresa, arti o professioni, e non al conduttore. La CTR ha ritenuto fondata l'interpretazione del contribuente: la norma limita l'esclusione al caso in cui il locatore operi nell'ambito di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo, non quando il conduttore sia un'impresa.

La decisione

La Commissione tributaria regionale di Firenze ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle entrate e ha integralmente confermato la sentenza di primo grado (CTP Firenze n. 630/2018) che aveva accolto i ricorsi del contribuente. È stato affermato che la cedolare secca poteva essere applicata dal locatore privato nonostante il conduttore fosse una società; l'appello dell'Ufficio è stato considerato manifestamente infondato. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese del grado, liquidate in complessivi 1.200 euro oltre IVA e accessori.

Norme richiamate

• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 - art. 3, comma 6

  La norma esclude l'opzione per la cedolare secca per le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni: l'esclusione si riferisce al soggetto che effettua la locazione (il locatore) e non al conduttore; pertanto, se il locatore non agisce nell'ambito di impresa o professione può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore è un'impresa.

Massime di principio

• L'esclusione della cedolare secca prevista dall'art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 riguarda il locatore che conclude la locazione nell'esercizio di un'impresa, arte o professione, non il conduttore: la presenza di un conduttore imprenditore non impedisce automaticamente l'opzione del locatore privato.
• Se il locatore è un soggetto privato che non svolge l'attività di locazione nell'ambito di impresa o professione, può optare per la cedolare secca anche quando l'immobile è concesso a una società per ospitare dipendenti di quest'ultima.
• Se il locatore è una società o comunque agisce nell'esercizio di impresa/professione, l'opzione per la cedolare secca è esclusa e non può essere esercitata indipendentemente dalla natura del conduttore.
• In caso di contestazione dell'Amministrazione finanziaria, è utile documentare lo status del locatore (privato vs. impresa/professione) e le circostanze della stipula del contratto per dimostrare che la locazione non rientra nell'attività d'impresa del locatore.
• La giurisprudenza tende ad interpretare la norma in senso letterale e teleologico (favor incentivazione dei privati a locare a fini abitativi), perciò le contestazioni che estendono l'esclusione al semplice fatto che il conduttore sia imprenditore sono spesso respinte.