Sentenza del 22/02/2021 n. 80 - Comm. Trib. Prov. Bologna

Esito

La controversia

riodeterminazione della rendita catastale dell'immobile contestata: la parte ricorrente impugnava la rendita attribuita sostenendo che la determinazione non doveva fondarsi su una mera comparazione con immobili "similari" per vicinanza o per categoria catastale, ma su criteri che considerassero le caratteristiche specifiche dell'immobile (vetustà, stato di conservazione, ecc.). La ricorrente ha proposto come metodo il valore OMI rilevato nel 2018 opportunamente deflazionato al periodo di riferimento 1988/1989 unitamente a una perizia tecnica redatta da un geometra a supporto della valutazione.

La decisione

i giudici di merito hanno ritenuto non ammissibile l'utilizzo esclusivo del criterio della comparazione con immobili similari per vicinanza o tipologia catastale perché tale criterio non considera le caratteristiche specifiche dell'immobile. Hanno invece ritenuto corretto e idoneo il criterio proposto dalla ricorrente: utilizzo del valore OMI 2018 deflazionato al 1988/1989 integrato dalla perizia del geometra. La perizia di parte, seppur non dotata di valore assoluto, è stata considerata come elemento indiziario utile alla rideterminazione della rendita. Di conseguenza il ricorso è stato accolto e la rendita catastale è stata rideterminata secondo i criteri sopra indicati.

Norme richiamate

• normativa catastale e principi generali di valutazione

  la sentenza applica il principio secondo cui la determinazione della rendita catastale deve basarsi su una valutazione specifica dell'immobile (caratteristiche intrinseche, vetustà, stato di conservazione) e non su una comparazione automatica con immobili similari. Inoltre riconosce valore probatorio indiziario alle perizie tecniche di parte e l'utilità dell'uso di dati OMI opportunamente rettificati nel tempo

Massime di principio

• Il criterio della mera comparazione con immobili "similari" per vicinanza o categoria catastale non è di per sé idoneo a determinare la rendita catastale: è necessario valutare le caratteristiche specifiche dell'immobile.
• Elementi quali vetustà, stato di conservazione, caratteristiche costruttive e funzionali devono essere considerati nella determinazione della rendita catastale.
• L'utilizzo del valore OMI aggiornato e poi deflazionato al periodo storico di riferimento può essere un metodo valido per la valutazione, purché correttamente motivato e integrato con elementi tecnici.
• Le perizie di parte, pur non avendo valore assoluto, costituiscono elementi indiziari utili e possono contribuire a dimostrare l'erroneità della rendita attribuita dall'amministrazione.
• In contenziosi simili è utile presentare una valutazione tecnico-economica articolata (dati OMI, rettifiche temporali, perizia tecnica dettagliata) per ottenere la rideterminazione della rendita.