Cassazione Civile, Ordinanza n. 30854/2023 del 06/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di un capannone stipulato nel 2011. Alla cessazione del rapporto, la locatrice ha promosso accertamento tecnico preventivo ex art. 696-bis c.p.c. e poi ha agito in giudizio sostenendo che la conduttrice avesse lasciato danni e difformità nell'immobile e non avesse rimosso alcune opere eseguite nel resede esterno e all'interno del capannone. In primo grado il Tribunale ha accolto solo in minima parte la domanda, mentre la Corte d'appello ha riformato la decisione condannando la conduttrice al pagamento di una somma molto più elevata per la rimozione di opere esterne, per ulteriori opere sull'edificio e per danni al pavimento industriale, oltre a spese di ATP e CTU. La ricorrente ha proposto nove motivi: ha invocato, tra l'altro, la violazione degli artt. 1592 e 1590 c.c., l'omesso esame della clausola contrattuale che avrebbe fatto acquisire all'immobile le opere realizzate per l'adeguamento alla normativa sulla sicurezza, la mancata considerazione del normale deterioramento d'uso del pavimento, la nullità della motivazione, l'erronea duplicazione del risarcimento per il pavimento e l'erronea qualificazione delle spese di ATP/CTU come danno anziché come spese processuali. La locatrice ha resistito con controricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo, il secondo e il terzo motivo, ha rigettato i restanti motivi eccetto il settimo e l'ottavo, che ha accolto perché la Corte d'appello aveva duplicato il danno relativo al pavimento industriale: avendo già liquidato euro 15.549,78 per il rifacimento della pavimentazione, non poteva aggiungere ulteriori euro 279,92 per la chiusura di fori e lesioni già compresi in quella voce. La sentenza è stata quindi cassata parzialmente senza rinvio, con decisione nel merito che ha eliminato soltanto la specifica condanna per euro 279,92. Le spese dei gradi di merito sono state compensate per un terzo e il resto posto a carico della ricorrente; le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 696-bis c.p.c.

  L'accertamento tecnico preventivo a fini conciliativi è utilizzabile per documentare e quantificare i danni prima della causa; le spese sostenute in tale fase possono essere considerate come danno emergente se provate e necessarie.

• art. 1592 c.c.

  La doglianza è stata ritenuta inammissibile perché non si confrontava con la ratio della decisione, che aveva escluso il consenso della locatrice e aveva ricondotto le opere alla clausola contrattuale che imponeva il ripristino a carico del conduttore.

• art. 1590 c.c.

  Il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o consumo derivante dall'uso conforme al contratto; il locatore deve provare il deterioramento eccedente l'uso normale e il danno patrimoniale subito.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per affermare la responsabilità del conduttore in caso di inadempimento dell'obbligo di restituzione/ripristino, nei limiti in cui dal comportamento derivi un danno patrimoniale.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento copre il danno conseguenza effettivamente provato; non può essere riconosciuto due volte il medesimo pregiudizio.

• art. 2697 c.c.

  La prova del deterioramento e del danno incombe sul locatore che lo allega; il conduttore deve dimostrare il fatto impeditivo, cioè l'uso conforme al contratto o la non imputabilità del deterioramento.

• art. 345 c.p.c.

  La censura è stata dichiarata inammissibile anche perché genericamente formulata e non pertinente al rito effettivamente applicato; inoltre non era stata indicata con precisione la deduzione in appello.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge è configurabile solo se si contesta l'erronea ricognizione della fattispecie astratta; non se si mira a una nuova valutazione delle risultanze di causa.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  La nullità per motivazione apparente ricorre solo in caso di carenza assoluta o motivazione obiettivamente incomprensibile; non basta una motivazione sintetica ma intelligibile.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  L'omesso esame richiede l'indicazione di uno specifico fatto storico, decisivo e discusso tra le parti; non è sufficiente contestare la valutazione delle prove o richiamare genericamente documenti e risultanze istruttorie.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte ha deciso nel merito, eliminando la duplicazione del danno, perché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 287 c.p.c.

  La correzione di errore materiale non è il rimedio quando l'errore dipende da un'impostazione errata del calcolo o del presupposto numerico che incide sul decisum.

• art. 91 c.p.c.

  La doglianza sulle spese processuali è stata ritenuta inammissibile, poiché la censura in cassazione è ammissibile solo se le spese sono poste a carico della parte totalmente vittoriosa.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese resta rimessa al potere discrezionale del giudice di merito e la sua mancata applicazione non è di regola censurabile per difetto di motivazione.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, la deduzione di violazione di legge non può risolversi nella richiesta di una nuova valutazione dei fatti o delle risultanze istruttorie: la censura è ammissibile solo se investe l'erronea interpretazione della norma astratta, non la ricostruzione della fattispecie concreta.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'indicazione puntuale di un fatto storico specifico, discusso e decisivo; non basta lamentare la mancata considerazione di documenti o di una diversa lettura delle prove.
• In tema di locazione, il conduttore deve restituire l'immobile nello stato originario, salvo il deterioramento da uso conforme al contratto; il locatore che chieda il risarcimento deve provare il danno patrimoniale subito e il nesso tra deterioramento eccedente l'uso normale e pregiudizio economico.
• Le opere eseguite dal conduttore per esigenze funzionali all'attività esercitata, se realizzate senza consenso del locatore e in presenza di clausola contrattuale di ripristino, possono legittimare la pretesa di rimessione in pristino a carico del conduttore.
• Il medesimo pregiudizio non può essere liquidato due volte sotto voci diverse: quando una voce di danno comprende già il costo totale del ripristino, ulteriori poste per parti interne della stessa lavorazione determinano indebita duplicazione risarcitoria.
• Le spese dell'accertamento tecnico preventivo ex art. 696-bis c.p.c. possono essere considerate spese stragiudiziali e, se necessarie e documentate, essere poste a carico della parte soccombente come danno emergente.

Come è indicizzato