L.R. Lazio 12/2012

Modifiche regionali in materia di paesaggio, edilizia e governo del territorio

La legge regionale Lazio 6 agosto 2012, n. 12 introduce una serie di modifiche coordinate a discipline già vigenti in materia di tutela paesaggistica, aree protette, edilizia residenziale pubblica, recupero edilizio, urbanistica e interventi per il culto. Il provvedimento opera solo nel territorio della Regione Lazio e, per alcune misure, disciplina anche termini transitori e scadenze puntuali.

Adeguamento delle perimetrazioni del PTPR e rapporti con i vincoli paesaggistici

La legge interviene sull’articolato della l.r. 24/1998 per regolare la rettifica delle perimetrazioni del Piano territoriale paesistico regionale quando esse non corrispondano all’effettiva esistenza dei beni vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

In particolare:

• la Regione deve adeguare le perimetrazioni del PTPR con deliberazione del Consiglio regionale, su proposta della Giunta;
• se la riperimetrazione comporta un’estensione del vincolo, è necessario il previo svolgimento delle forme di pubblicità previste;
• l’attivazione dell’adeguamento può essere richiesta dai comuni, con deliberazione del consiglio, oppure da chiunque vi abbia interesse tramite il comune, che trasmette alla Regione la documentazione entro 30 giorni dalla richiesta;
• per i beni identitari archeologici e storici, puntuali e lineari, la documentazione è trasmessa anche al Ministero competente per la verifica dell’interesse archeologico e paesaggistico;
• la Regione comunica al comune eventuali controdeduzioni entro 60 giorni dalla ricezione della documentazione.

Fino all’adeguamento cartografico, per autorizzazioni e pareri paesistici si fa riferimento alla declaratoria del vincolo e all’effettiva esistenza dei beni come accertata dalla normativa richiamata. Inoltre, prima dell’approvazione definitiva del PTPR, l’adeguamento del piano adottato avviene con deliberazione della Giunta e successiva approvazione del Consiglio regionale.

Edilizia residenziale pubblica: localizzazioni, trasformazione del diritto di superficie e graduatorie

La legge modifica la disciplina dell’edilizia residenziale pubblica contenuta nella l.r. 12/1999 e nella l.r. 11/2007.

Per gli interventi programmati e finanziati, se entro 60 giorni non si perviene all’accordo di programma o non viene rispettato il nuovo termine di avvio dei lavori, la Regione può rideterminare la localizzazione con deliberazione della Giunta, valutando le cause dell’inadempimento e la permanenza dell’interesse pubblico. Il nuovo termine per l’inizio dei lavori non può superare 13 mesi; decorso inutilmente tale termine, i fondi tornano nella disponibilità regionale. La nuova localizzazione deve avvenire in un comune dello stesso ambito provinciale della prima, con esclusione di Roma capitale, tenendo conto dell’emergenza abitativa.

Per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, i comuni possono definire in via transattiva i conguagli eventualmente dovuti, così da favorire condizioni più vantaggiose per i cittadini, restando salvi gli accordi tra le parti.

Inoltre, le graduatorie degli interventi di edilizia agevolata conservano efficacia per le cooperative beneficiarie dei finanziamenti, a condizione che sia stata ripianata l’eventuale perdita di bilancio indicata dai bandi. L’aggiornamento delle graduatorie e i reinserimenti sono disposti dalla Giunta entro 30 giorni dalla domanda dei soggetti attuatori, previa verifica dei requisiti. Per tali interventi, il termine procedimentale decorre dal 31 agosto 2012.

Misure straordinarie per l’edilizia: presupposti, ampliamenti e recuperi

La parte più estesa dell’intervento riguarda la l.r. 21/2009, con modifiche alle condizioni per gli interventi straordinari sul patrimonio edilizio esistente e sull’edilizia sociale.

Per l’applicazione delle misure dell’articolo 2:

• il requisito temporale è riferito alla data del 28 agosto 2011;
• per alcuni edifici ultimati è necessario che il titolo edilizio in sanatoria sia rilasciato entro il termine previsto;
• nelle aree naturali protette resta comunque necessario il nulla osta del soggetto gestore;
• viene estesa la considerazione del rischio anche al rischio “elevato”, oltre a quello “molto elevato”.

Per gli incrementi volumetrici e funzionali dell’articolo 3:

• una quota del 20% può essere destinata a strutture socio-assistenziali, con un incremento massimo di 200 mq per l’intero edificio;
• si chiarisce il riferimento alla dotazione degli standard urbanistici, anziché alle sole opere di urbanizzazione secondaria;
• per alcune tipologie edilizie viene esclusa la distinzione “a schiera”.

Edilizia sociale a canone calmierato: requisiti, durata del vincolo e regole di vendita

La legge riscrive l’articolo 3 ter della l.r. 21/2009 e introduce un regolamento attuativo della Giunta regionale.

La disciplina consente interventi sugli edifici, o su parti di essi, prevedendo:

• la possibilità di includere, in via di eccezione, edifici turistico-ricettivi esistenti dismessi o mai utilizzati al 30 settembre 2010, se con superficie utile lorda non superiore a 3.000 mq;
• l’obbligo di riservare ad edilizia sociale a canone calmierato una quota della superficie complessiva oggetto di trasformazione;
• l’adozione di un regolamento di attuazione che definisca requisiti di accesso, procedure di selezione dei locatari, durata del vincolo, criteri del canone, documentazione necessaria e condizioni di eventuale alienazione.

Il vincolo di locazione a canone calmierato non può essere inferiore a 15 anni e deve risultare da atto d’obbligo da registrare nei registri immobiliari. L’eventuale prezzo di vendita degli alloggi, alla scadenza del vincolo, non può superare il 60% del valore di mercato.

È inoltre consentita, nelle aree edificabili libere con destinazione non residenziale ricomprese in piani o atti attuativi, la realizzazione di immobili ad uso residenziale entro 10.000 mq di superficie utile lorda e comunque entro limiti correlati alla superficie non residenziale prevista dal piano. Anche qui è imposta una riserva minima del 30% per la locazione a canone calmierato. Gli interventi sono subordinati alla presenza o al potenziamento delle opere di urbanizzazione e alla realizzazione dei parcheggi ex art. 41 sexies l. 1150/1942.

Riutilizzo del patrimonio edilizio dismesso con cambio di destinazione non residenziale

La legge introduce l’articolo 3 quater nella l.r. 21/2009, consentendo, in deroga agli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati e anche nei comuni privi di strumenti, il cambio di destinazione ad altro uso non residenziale tramite ristrutturazione, sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione o completamento.

La misura riguarda edifici con destinazione non residenziale, esclusi teatri e cinema, che siano:

• dismessi o mai utilizzati al 30 settembre 2010;
• in corso di realizzazione a tale data ma non ultimati;
• per i quali sia scaduto il titolo abilitativo edilizio;
• per i soli edifici direzionali, anche quelli in via di dismissione.

Sono previste alcune esclusioni e limiti:

• non si applica agli immobili in zone D, salvo gli interventi in zone omogenee D inferiori a 10 ettari per edifici dismessi o mai utilizzati al 31 dicembre 2005;
• non si applica agli immobili in zone omogenee E;
• il cambio d’uso non può superare 2.500 mq di superficie utile lorda;
• devono essere rispettate altezze e distanze del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444.

Il cambio di destinazione determina automaticamente la modifica della destinazione di zona dell’area di sedime e delle pertinenze.

Procedimento edilizio, standard urbanistici e interventi straordinari

Le modifiche agli articoli 4, 5 e 6 della l.r. 21/2009 coordinano la disciplina con il riferimento agli standard urbanistici del d.m. 1444/1968. Viene inoltre esteso il campo di applicazione dei termini e dei procedimenti anche agli interventi di cui al nuovo articolo 3 quater.

Per gli interventi straordinari, la finestra temporale prevista dall’articolo 6 viene integrata con un termine ultimo al 31 gennaio 2015 per la presentazione o il completamento delle attività ammissibili, nei casi regolati dalla disciplina.

Programmi di riqualificazione ambientale e aree costiere

La legge modifica anche l’articolo 7 della l.r. 21/2009, spostando l’asse della disciplina dalla semplice riqualificazione alla valorizzazione di aree con elevate valenze naturalistiche, ambientali e culturali, in coerenza con la pianificazione paesaggistica.

I programmi possono riguardare aree caratterizzate da tali valenze e, se coinvolgono beni paesaggistici, devono essere adottati d’intesa con i competenti uffici ministeriali. Per i comuni costieri, i programmi integrati possono prevedere un incremento premiale delle volumetrie fino al 150% della volumetria demolita, purché le aree recuperate siano destinate alla fruizione pubblica del litorale.

Mutuo sociale e alienazione degli alloggi ERP

L’articolo 15 bis della l.r. 21/2009 viene riscritto per disciplinare la vendita rateizzata, denominata “mutuo sociale”, degli alloggi di edilizia residenziale pubblica in assistenza alloggiativa ATER e comunale, nonché degli alloggi di nuova costruzione di edilizia sovvenzionata per mutuo sociale.

La disciplina prevede:

• la possibilità di acquistare gli alloggi anche in deroga ai piani di cessione e alle regole ordinarie di alienazione ERP;
• per il mutuo sociale, il prezzo corrisponde al costo totale di realizzazione dell’alloggio nuovo oppure al prezzo complessivo richiesto da ATER o comune per l’acquisto;
• la cessione della proprietà avviene previa iscrizione ipotecaria e contestualmente al pagamento della prima rata;
• il pagamento può essere rateizzato al tasso di interesse legale, sull’intero importo o sulla parte residua se vi è un pagamento iniziale;
• le rate sono mensili, a importo fisso, e non possono superare il 20% del reddito mensile netto del nucleo familiare;
• il tasso legale è a carico del beneficiario fino all’1% e oltre la soglia del 2,5%, mentre la Regione copre gli interessi fino a un massimo dell’1,5%;
• il pagamento si sospende in caso di disoccupazione o altro impedimento accertato dalla Regione; durante la sospensione si paga il canone di locazione secondo le regole ATER;
• quanto versato a titolo di canone durante la sospensione è imputato in conto prezzo;
• è ammessa l’estinzione anticipata.

Disposizioni transitorie per Roma capitale

La legge introduce una disciplina transitoria specifica per Roma capitale. In considerazione della graduatoria vigente alla data di entrata in vigore della legge e dell’elevata tensione abitativa, nel nuovo bando generale Roma capitale deve riservare il 50% degli alloggi ERP ai soggetti già collocati nell’attuale graduatoria a punti dieci, verificando il permanere dei requisiti soggettivi. Deve inoltre essere assicurata l’alternanza nell’assegnazione tra tali soggetti e i nuovi collocati in graduatoria, fino ad esaurimento.

Sanatoria edilizia straordinaria e vincoli

L’articolo 25 viene modificato per consentire la definizione dei procedimenti di sanatoria edilizia straordinaria ancora pendenti, nel rispetto della normativa statale e regionale richiamata.

La disciplina ribadisce che, quando le opere abusive sono realizzate su immobili soggetti a vincolo:

• resta ferma l’esclusione dalla sanatoria prevista dalla normativa statale per determinate ipotesi;
• ai fini del silenzio-assenso è necessario il parere favorevole dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo;
• tale condizione vale anche per le opzioni procedimentali offerte ai soggetti che hanno presentato domanda nei termini.

Varianti urbanistiche, SUAP e aree per attività produttive

La legge interviene sulla l.r. 36/1987 per chiarire il regime delle varianti urbanistiche e semplificare alcune procedure.

In particolare:

• vengono ridefinite le varianti allo strumento generale e le relative competenze deliberative;
• si amplia l’ambito dei piani attuativi già approvati che possono beneficiare di modifiche non considerate varianti sostanziali;
• i comuni devono individuare aree da destinare, in variante, all’insediamento di impianti per le attività soggette al SUAP;
• la delibera comunale di individuazione, con gli elaborati e i pareri, vale come adozione della variante ed è pubblicata per 30 giorni;
• nei 30 giorni successivi possono essere presentate osservazioni o opposizioni;
• la delibera viene poi trasmessa alla Regione per l’approvazione secondo le procedure ordinarie.

Interventi per il culto e utilizzazione delle aree disponibili

La legge modifica la l.r. 27/1990 consentendo, per finanziare la realizzazione o l’ampliamento di edifici di culto, attrezzature religiose e complessi parrocchiali, la realizzazione su parte delle aree nella disponibilità degli enti di interventi a uso residenziale, commerciale, direzionale, turistico o a servizi.

Tali interventi:

• non possono superare la volumetria delle opere religiose e comunque il limite di 3.000 mq di superficie utile lorda;
• devono destinare integralmente i proventi derivanti dalla cessione di aree, diritti edificatori o immobili alla realizzazione delle opere religiose;
• sono approvati in variante al PRG mediante le procedure della l.r. 36/1987 o mediante accordo di programma ex art. 34 d.lgs. 267/2000.

Aree naturali protette e pianificazione territoriale

La legge modifica la l.r. 29/1997, adeguando i riferimenti ai piani di utilizzazione aziendale e chiarendo la possibilità di realizzare determinati interventi e attività nelle aree naturali protette secondo le previsioni della disciplina richiamata. Inoltre, fino all’approvazione degli strumenti previsti, tali previsioni si applicano anche alle aree naturali protette istituite prima dell’entrata in vigore della legge.

Composizione degli organi consultivi e recupero dei sottotetti

La legge interviene anche sulla l.r. 38/1999, prevedendo che, in una specifica composizione dell’organo tecnico, siano presenti due funzionari della direzione regionale territorio e urbanistica con esperienza pluriennale in pianificazione urbanistica.

Quanto alla l.r. 13/2009 sul recupero dei sottotetti, la disciplina viene estesa anche ai sottotetti ultimati, secondo la definizione della l. 47/1985, alla data del 31 dicembre 2011.

Abrogazioni

Sono abrogate alcune disposizioni puntuali della l.r. 24/1998, della l.r. 29/1997 e della l.r. 10/2011, senza introdurre una disciplina sostitutiva di portata generale nel testo qui riportato.

Obsolescenza pratica

Il provvedimento è in larga parte un atto di modifica di normative regionali già datate e contiene anche termini transitori ormai scaduti, in particolare per alcune misure edilizie e procedurali. Per questo, pur restando rilevante come fonte di consolidamento storico della disciplina, presenta oggi un’utilità applicativa limitata e va considerato sostanzialmente superato nei suoi profili più temporanei.