Sentenza n. 570/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza di demolizione deducendo: violazione dell’art. 31 d.P.R. 380/2001 e degli artt. 3 e 8 l. 241/1990, nonché difetto di istruttoria, motivazione, illogicità e arbitrarietà, sostenendo che alcuni ampliamenti risalivano a prima del 1° settembre 1967 e che altre opere erano irrilevanti o soggette a SCIA; lesione dell’affidamento, considerato il lungo tempo trascorso dalla realizzazione dell’immobile e la presentazione di una domanda di sanatoria da parte del dante causa; violazione dell’art. 7 l. 241/1990 per omessa comunicazione di avvio del procedimento; erronea applicazione della disciplina dei vincoli paesaggistici, ritenuti non vigenti al momento del titolo del 1967 o comunque non comportanti inedificabilità assoluta.

La decisione

Il ricorso è stato accolto parzialmente. Il giudice ha ritenuto non provata dalla ricorrente l’anteriorità al 1° settembre 1967 degli abusi indicati ai numeri 1 e 2, poiché l’onere di dimostrare l’epoca di realizzazione grava sul privato e il titolo edilizio del febbraio 1967 non rappresentava le opere in questione. È stata invece ritenuta illegittima l’ordinanza limitatamente all’opera n. 3, consistente nella diversa distribuzione delle tramezzature interne, perché il provvedimento non specificava se fossero state interessate parti strutturali; in assenza di tale elemento, l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001, anche in area vincolata. Sono state respinte le censure relative alle opere n. 5, 9, 10 e 11: per il cambio di destinazione d’uso risultava denegata l’istanza di condono e la censura non era stata adeguatamente articolata; i manufatti n. 9 e 11, per dimensioni e stabile ancoraggio al suolo in zona vincolata, erano correttamente assoggettati alla demolizione; per il manufatto n. 10 è stata rilevata anche la sopravvenuta carenza di interesse, essendo stato rimosso. Il lungo decorso del tempo, l’estraneità della ricorrente alla realizzazione degli abusi e il suo acquisto del bene nel 2011 non impediscono l’ordinanza demolitoria, che ha natura vincolata e ripristinatoria e grava anche sul proprietario non responsabile. L’omessa comunicazione di avvio non ha determinato l’illegittimità dell’atto, non avendo la ricorrente dimostrato che il contraddittorio procedimentale avrebbe potuto condurre a un esito diverso. Le censure sui vincoli sono state respinte. L’atto è stato annullato esclusivamente con riferimento all’opera n. 3; spese compensate. La ricorrente è stata ammessa al patrocinio a spese dello Stato, con liquidazione rinviata a separato decreto.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Disciplina il potere repressivo e ripristinatorio in materia di abusi edilizi; l’ordinanza è stata ritenuta illegittima limitatamente all’opera n. 3 per insufficiente qualificazione dell’intervento.

• art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001

  La diversa distribuzione delle tramezzature interne, in assenza di incidenza su parti strutturali, rientra nella manutenzione straordinaria e non giustifica la demolizione.

• art. 7 l. 241/1990

  L’omessa comunicazione di avvio non comporta l’illegittimità dell’ordinanza quando il privato non dimostri che la partecipazione avrebbe potuto influire concretamente sul contenuto del provvedimento.

• art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990

  È stato applicato per escludere l’incidenza invalidante della mancata comunicazione di avvio, in assenza della prova di elementi partecipativi idonei a modificare l’esito.

• art. 15 l.r. 15/2008

  Richiamato quale fondamento della disciplina regionale applicata agli interventi abusivi in area vincolata.

• art. 26 l.r. 15/2008

  Richiamato per valutare l’incidenza dei vincoli sull’ordine di demolizione; la fattispecie è stata distinta dal diniego di sanatoria edilizia.

• art. 2729 c.c.

  Il giudice ha richiamato la necessità di presunzioni gravi, precise e concordanti per provare l’epoca di realizzazione delle opere.

Massime di principio

• L’onere di provare che un’opera edilizia sia stata realizzata in un’epoca in cui non era richiesto alcun titolo abilitativo grava sul privato che invoca tale circostanza, quale soggetto normalmente disponente della documentazione e degli elementi probatori; la mera esistenza di un titolo relativo al fabbricato originario non dimostra l’anteriorità di opere ulteriori non rappresentate nel titolo.
• La diversa distribuzione delle tramezzature interne non legittima un ordine di demolizione quando il provvedimento non accerta né specifica l’incidenza dell’intervento su parti strutturali; in tale situazione l’opera può rientrare nella manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001, anche se l’immobile è situato in area vincolata.
• L’ordine di demolizione di un abuso edilizio ha natura vincolata e ripristinatoria: può essere adottato anche a notevole distanza dalla realizzazione dell’abuso, nei confronti del proprietario attuale non responsabile e del successore a qualunque titolo, senza necessità di una specifica motivazione sull’interesse pubblico ulteriore rispetto al ripristino della legalità violata.
• Il decorso del tempo non sana l’abuso edilizio e non determina un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione illegittima; l’estraneità del proprietario attuale alla realizzazione dell’abuso non esclude l’obbligo di eseguire la demolizione.
• L’omessa comunicazione di avvio del procedimento repressivo non invalida il provvedimento quando il privato non dimostri concretamente che, mediante la partecipazione procedimentale, avrebbe potuto fornire elementi idonei a orientare diversamente la decisione amministrativa.

Come è indicizzato