Cassazione Civile, Ordinanza n. 17147/2026 del 31/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare rogata da un notaio, avente ad oggetto un immobile poi risultato privo del certificato di agibilità, parzialmente abusivo e non conforme alla normativa urbanistica. L'acquirente aveva convenuto in giudizio il venditore e il notaio chiedendone la condanna al risarcimento dei danni. Nei confronti del notaio la domanda si fondava sull'assunto che questi non avesse aggiornato le visure catastali a ridosso del rogito, non avesse informato l'acquirente di una variazione catastale intervenuta pochi giorni prima della stipula, avesse redatto l'atto senza menzionarla e avesse stipulato senza segnalare la mancanza del certificato di abitabilità. La Corte d'appello ha rigettato la domanda anche verso il notaio. Con il ricorso per cassazione, l'acquirente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1176, 1375 e 2236 c.c. e degli artt. 47 e 51 della legge notarile, sostenendo che il notaio avesse l'obbligo professionale di eseguire e aggiornare le visure catastali, di verificare la situazione del bene, di informare e consigliare le parti, e che la responsabilità non potesse essere limitata ai soli casi in cui dall'omissione delle visure derivino mancanza di titolarità o formalità pregiudizievoli. Censura inoltre la lettura della Corte territoriale secondo cui il notaio non avrebbe potuto percepire la difformità tra situazione descritta e situazione effettiva, assumendo che una visura aggiornata avrebbe rivelato la variazione catastale e la mancata previa pratica urbanistica.

La decisione

La Corte di cassazione ritiene ammissibile e fondato, per quanto di ragione, l'unico motivo di ricorso. Richiama il principio per cui il notaio incaricato di una compravendita immobiliare non è un mero destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti, ma deve svolgere le attività preparatorie e successive necessarie a garantire serietà, certezza e utilità dell'atto, tra cui le visure catastali e ipotecarie, salvo espresso esonero concordato. Precisa che la responsabilità del notaio non si esaurisce nei casi di mancata titolarità del bene o di formalità pregiudizievoli, ma può derivare anche dalla violazione degli obblighi accessori di buona fede e correttezza, compreso l'obbligo di informazione quando gli atti a sua disposizione evidenzino circostanze rilevanti. La Corte censura la decisione di merito per avere escluso in astratto la rilevanza dell'omesso aggiornamento delle visure e per non avere verificato in concreto se il notaio avesse svolto tali visure aggiornate o, in difetto, avesse avvertito le parti. La sentenza impugnata è quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1175 c.c.

  Richiamato come clausola generale di correttezza che integra gli obblighi del notaio nell'esecuzione della prestazione professionale e impone di compiere quanto utile e necessario alla salvaguardia dell'interesse della controparte.

• art. 1176 c.c.

  Usato come parametro della diligenza professionale qualificata del notaio, da valutarsi ex ante e in relazione agli atti e alle circostanze conosciute o conoscibili al momento del rogito.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato come criterio di esecuzione in buona fede del contratto d'opera professionale, che impone anche obblighi informativi e di consiglio verso il cliente.

• art. 2236 c.c.

  Invocato nel ricorso; la Corte esclude che la fattispecie riguardi prestazioni di speciale difficoltà tali da escludere o attenuare la responsabilità secondo la norma.

• art. 47 l. 16.02.1913 n. 89

  Richiamato come base della funzione di adeguamento e dei doveri di informazione e chiarimento del notaio nel ricevere l'atto.

• art. 51 l. 16.02.1913 n. 89

  Richiamato nel motivo per contestare la tesi secondo cui l'aggiornamento delle visure catastali sarebbe attività estranea al ministero notarile o subordinata a specifica richiesta delle parti.

• art. 42, comma 1, lett. a), codice di deontologia notarile

  Richiamato come supporto dell'obbligo di avvertire le parti e consentire una stipula consapevole.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il vizio denunciato nel ricorso: violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, comma 4, c.p.c.

  Richiamato per escludere che, in presenza di doppia conforme, sia preclusa la deduzione del vizio di violazione di legge; resta invece precluso il solo vizio di cui al n. 5.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Richiamato in relazione al regime processuale della doppia conforme e ai limiti al sindacato di legittimità sul fatto.

Massime di principio

• Nel contratto di compravendita immobiliare il notaio non svolge un ruolo meramente notarile-formale, ma deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie a garantire la serietà, la certezza e l'utilità pratica dell'atto, incluse le verifiche catastali e ipotecarie, salvo espresso esonero concordato tra le parti per ragioni concrete.
• L'obbligo di eseguire le visure non si esaurisce nella mera acquisizione dei dati storici: le visure devono essere aggiornate a una data prossima alla stipula, oppure il cliente deve essere avvertito che non lo sono, perché la correttezza professionale impone informazione e trasparenza sui dati rilevanti emersi o emergibili dagli atti a disposizione.
• La responsabilità del notaio per omessa verifica o omessa informazione non è limitata ai soli casi in cui l'omissione abbia prodotto invalidità dell'atto per mancanza di titolarità o formalità pregiudizievoli: può configurarsi anche quando siano violati obblighi accessori di buona fede e correttezza idonei a compromettere la scelta negoziale consapevole della parte.
• La diligenza professionale del notaio va valutata ex ante, sulla base degli elementi concretamente disponibili al momento del rogito; non possono pretendersi consigli o avvertimenti fondati su scenari meramente ipotetici e futuri, ma solo su circostanze di fatto conoscibili o già note.
• In presenza di censure di violazione di legge, il ricorso per cassazione resta ammissibile anche in caso di doppia conforme, mentre il limite specifico riguarda il solo sindacato sul vizio motivazionale nei termini previsti dalla disciplina processuale.

Come è indicizzato