Risoluzione n. 393 del 20/10/2008

Cessione di complesso immobiliare a ente pubblico e trattamento IVA

La risoluzione affronta il regime fiscale di una cessione avente a oggetto un complesso immobiliare composto da un fabbricato strumentale catastato D/1 e da un appartamento A/3, acquisito da una Regione nell’esercizio del diritto di prelazione sui beni culturali. Il documento chiarisce che il diritto di prelazione non incide sul trattamento IVA dell’operazione.

Fatti esaminati

Nel 2006 Alfa S.p.A. ha conferito a un’altra società un ramo d’azienda comprendente:

• un edificio strumentale classificato in categoria catastale D/1;
• un appartamento classificato in categoria catastale A/3, facente parte del medesimo bene.

Il complesso immobiliare, dichiarato di interesse architettonico e storico e quindi soggetto alla disciplina di tutela dei beni culturali, è stato acquisito nel 2007 dalla Regione mediante decreto del Dirigente Generale, avvalendosi del diritto di prelazione previsto dalla normativa di settore.

Quesito posto

L’istante chiede di sapere:

• se l’operazione debba essere assoggettata a IVA;
• in caso affermativo, se la cessione dell’unità abitativa A/3, qualora non sussista un vincolo pertinenziale ex art. 817 c.c. rispetto al fabbricato principale D/1, possa beneficiare del regime di esenzione IVA.

Posizione del contribuente

La società riteneva che la cessione fosse soggetta a IVA con aliquota ordinaria del 20%, poiché effettuata nei confronti di un ente pubblico locale che non aveva acquistato il bene nell’esercizio di impresa.

Secondo l’istante, era irrilevante che la cessione avvenisse nell’ambito del procedimento di prelazione ex art. 60 D.Lgs. 42/2004, poiché il prezzo determinato in relazione al valore attribuito nel precedente atto di conferimento non modifica la natura dell’operazione, che resta una cessione di immobile verso corrispettivo.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate sulla cessione del fabbricato D/1

L’Agenzia richiama l’art. 10, primo comma, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal D.L. n. 223 del 2006, che prevede l’esenzione IVA per le cessioni di fabbricati strumentali per natura, ossia non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

Tale esenzione non opera, e quindi la cessione resta imponibile IVA, nei casi in cui l’immobile strumentale sia ceduto:

• entro quattro anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, da parte dell’impresa costruttrice o di chi ha eseguito gli interventi di cui all’art. 31, primo comma, lett. c), d) ed e), della legge n. 457/1978;
• a cessionari soggetti passivi che svolgono in via esclusiva o prevalente attività con diritto a detrazione pari o inferiore al 25%;
• a cessionari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni;
• quando il cedente opta espressamente per l’imposizione nell’atto.

Nel caso esaminato, poiché il complesso immobiliare D/1 è acquisito dalla Regione al di fuori dell’esercizio di un’attività imprenditoriale, l’operazione è imponibile IVA. Il corrispettivo della cessione deve quindi essere assoggettato a imposta secondo il regime di cui all’art. 10, primo comma, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633 del 1972.

La risoluzione richiama anche la circolare n. 27/E del 4 agosto 2006, secondo cui l’assoggettamento a IVA è obbligatorio quando la cessione è effettuata a soggetti che non hanno diritto a detrazione dell’imposta addebitata in rivalsa.

Irrilevanza del diritto di prelazione e dell’interesse pubblico

L’Agenzia concorda con l’impostazione dell’istante nel ritenere irrilevante, ai fini IVA, il fatto che l’acquisizione sia avvenuta tramite diritto di prelazione esercitato dalla Regione ai sensi dell’art. 60 del D.Lgs. 42/2004.

Il diritto di prelazione viene qualificato come una semplice modalità di acquisto, finalizzata a far entrare nel patrimonio pubblico un bene di interesse collettivo, ma non idonea a modificare il trattamento fiscale dell’operazione. In particolare, l’assoggettamento a IVA non è escluso neppure quando l’acquisto avvenga da parte di un organismo pubblico per finalità di interesse generale.

A sostegno di tale principio, la risoluzione osserva che anche nei procedimenti di espropriazione per pubblica utilità la cessione del bene all’ente espropriante è rilevante ai fini IVA, se il destinatario è un soggetto d’imposta e il bene è collegato all’attività imprenditoriale, artistica o professionale.

Trattamento dell’unità abitativa A/3

Per la porzione immobiliare classificata in categoria catastale A/3, l’Agenzia distingue il caso in cui non si tratti di pertinenza del fabbricato strumentale D/1.

In tale ipotesi, essendo una porzione con destinazione abitativa, trova applicazione l’art. 10, primo comma, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, che prevede l’esenzione IVA per le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato non strumentali.

Per effetto del principio di alternatività, l’operazione è soggetta all’imposta di registro proporzionale ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986.

Conclusione operativa

La risoluzione conclude che:

• la cessione del complesso immobiliare D/1 alla Regione è imponibile IVA, poiché il bene è strumentale e l’acquirente agisce fuori dall’esercizio di impresa;
• il fatto che l’acquisto avvenga per effetto del diritto di prelazione non altera il regime fiscale;
• l’unità A/3, se non pertinenziale rispetto al fabbricato principale, rientra nell’esenzione IVA prevista per gli immobili abitativi, con applicazione dell’imposta di registro proporzionale;
• le Direzioni Regionali devono vigilare sull’applicazione uniforme dei principi espressi.