Risoluzione n. 389 del 20/10/2008

IVA sugli apporti a fondi immobiliari chiusi e leasing traslativo

La risoluzione esamina se il conferimento a un fondo immobiliare chiuso di immobili detenuti in leasing traslativo, e già concessi in locazione ordinaria, possa rientrare nell’esclusione dall’IVA prevista per gli apporti di immobili prevalentemente locati. L’Amministrazione conclude in senso favorevole, assimilando in sostanza il diritto derivante dal leasing traslativo alla disponibilità rilevante ai fini dell’applicazione della norma agevolativa.

Quesito dell’istante

La società Alfa S.p.A., nell’ambito di una ristrutturazione aziendale, intende apportare a un fondo di gestione immobiliare:

• alcuni beni immobili;
• una serie di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili attualmente concessi in locazione ordinaria.

L’istante precisa che il fondo subentrerebbe nei leasing mediante un conferimento di beni con successione nei diritti ai sensi degli artt. 1407 e seguenti del codice civile. La società chiede se tale operazione possa ricadere nell’art. 8, comma 1-bis, del D.L. 25 settembre 2001, n. 351, che esclude dall’IVA gli apporti ai fondi immobiliari chiusi di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto.

Tesi prospettata dalla società

La società sostiene che la norma trovi applicazione quando:

• vi sia un complesso di beni unificato posseduto da un unico soggetto;
• il soggetto destinatario dell’apporto persegua un fine produttivo unico e determinato, cioè la locazione.

Secondo l’istante, la finalità della disposizione è favorire i trasferimenti d’impresa e la continuità nella gestione delle unità produttive, come avviene anche per le cessioni di aziende o rami d’azienda escluse da IVA ai sensi dell’art. 2, comma 3, lett. b), del D.P.R. n. 633/1972. Per tale ragione, l’esclusione dovrebbe operare indipendentemente dalla forma di acquisizione dei beni, sia essa proprietà piena o leasing.

La società richiama inoltre:

• la giurisprudenza della Cassazione sul leasing traslativo, che ne evidenzia la vicinanza alla compravendita;
• l’art. 4 del D.Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38, secondo cui le società di gestione del risparmio redigono il bilancio secondo IAS/IFRS;
• lo IAS 17, che impone per il leasing finanziario una contabilizzazione di tipo finanziario, analoga a quella dei beni posseduti in proprietà.

Valutazioni del Ministero dell’Economia e delle Finanze

La Direzione richiama il parere del MEF, il quale afferma che la possibilità di detenere o conferire immobili tramite leasing non è astrattamente preclusa. Il Ministero osserva che il regolamento sui fondi comuni di investimento, di cui al D.M. 24 maggio 1999, n. 228, consente l’investimento del patrimonio del fondo anche in:

• beni immobili;
• diritti reali immobiliari;
• partecipazioni in società immobiliari.

Il MEF sottolinea che il diritto derivante dal leasing può essere sostanzialmente assimilato al diritto di proprietà, richiamando sia giurisprudenza della Cassazione sia orientamenti della Banca d’Italia. Viene però evidenziato che, nel caso di beni detenuti tramite leasing traslativo, la valutazione deve tenere conto dei fattori di rischio aggiuntivi rispetto alla piena proprietà.

Inquadramento fiscale dell’art. 8, comma 1-bis, D.L. 351/2001

La risoluzione ricorda che la norma è stata sostituita dall’art. 3-quater del D.L. 3 agosto 2004, n. 220, e che oggi esclude dall’IVA gli apporti ai fondi immobiliari chiusi costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto. Tali apporti sono espressamente ricondotti tra le operazioni di cui all’art. 2, terzo comma, lett. b), del D.P.R. n. 633/1972, con trattamento IVA assimilato a quello delle cessioni e dei conferimenti di aziende o rami d’azienda.

La circolare 19 giugno 2006, n. 22, è richiamata per definire i due presupposti applicativi:

• “pluralità di immobili”: complesso di beni unificato perché posseduto da un unico soggetto e destinato a un fine unico e determinato;
• “locazione prevalente”: valore effettivo degli immobili locati superiore al 50% del valore complessivo del patrimonio immobiliare interessato.

Conclusione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ritiene che possa configurarsi come apporto agevolato anche la cessione di diritti di godimento sui beni immobili. Pertanto, l’apporto al fondo immobiliare di un diritto di godimento su una pluralità di immobili prevalentemente locati, derivante da contratti di leasing immobiliare ceduti al fondo in cambio di quote, può beneficiare dell’esclusione dall’IVA prevista dall’art. 8, comma 1-bis, del D.L. n. 351/2001.

Tale conclusione vale solo a condizione che sussistano tutti i requisiti di legge, in particolare:

• il soggetto ricevente sia effettivamente un fondo immobiliare chiuso ai sensi dell’art. 37 del D.Lgs. n. 58/1998;
• l’investimento del fondo, consistente nel subentro nei contratti di leasing traslativo e nella locazione dei beni, rappresenti la continuazione dell’attività della società apportante;
• l’operazione sia prevista e ammessa dal regolamento di funzionamento del fondo, secondo le determinazioni della Banca d’Italia ai sensi dell’art. 39 del D.Lgs. n. 58/1998.

Vigilanza applicativa

La risoluzione conclude precisando che le Direzioni Regionali devono vigilare affinché i principi espressi siano applicati in modo uniforme.