Sentenza del 17/01/2018 n. 963 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava la rettifica del valore, ai fini dell'imposta di registro, di un'area immobiliare di circa 44.980 mq conferita quale aumento di capitale sociale. L'Agenzia aveva elevato il valore dichiarato da 2.907.910 euro a 3.403.000 euro, sulla base di una stima analitica fondata sul cosiddetto valore di trasformazione e su elementi comparativi. La società contestava il metodo estimativo, l'estensione dell'area edificabile considerata, la mancata valorizzazione di una precedente aggiudicazione d'asta e l'applicazione della riduzione del 10% riconosciuta ai fini ICI.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i motivi relativi alla pretesa prevalenza del criterio comparativo e ha confermato che i criteri previsti dall'art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986 sono tra loro pariordinati. Il criterio comparativo costituisce un parametro di confronto, ma il valore risultante da precedenti trasferimenti non è immutabile. Tuttavia, ha accolto le censure dell'Agenzia sulla motivazione insufficiente riguardo all'estensione dell'area edificabile e sulla illegittima applicazione, ai fini dell'imposta di registro, della riduzione del 10% prevista in ambito ICI. La sentenza della CTR è stata cassata con rinvio alla CTR dell'Emilia-Romagna, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, lett. a)

  La base imponibile è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti, salvo che il corrispettivo pattuito sia superiore.

  Per gli atti immobiliari, l'imposta di registro è inizialmente commisurata al valore dichiarato, ma tale valore può essere verificato e rettificato dall'Amministrazione finanziaria.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, commi 1, 2 e 3

  L'Ufficio deve avere riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, aventi ad oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, nonché al reddito netto capitalizzato e ad ogni altro elemento di valutazione.

  I criteri estimativi sono pariordinati: l'Ufficio può utilizzare il confronto con immobili analoghi, il reddito capitalizzato e ogni altro elemento pertinente. I valori risultanti dagli atti comparativi non sono vincolanti o immodificabili, ma rappresentano parametri di confronto per determinare il valore venale in comune commercio.

• D.Lgs. n. 504 del 1992

  La riduzione del 10% applicata dal Comune ai fini ICI non può essere automaticamente trasferita nella determinazione del valore imponibile ai fini dell'imposta di registro, che riguarda il valore venale del bene oggetto dell'atto.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36, comma 2

  La sentenza tributaria deve contenere una motivazione coerente e sufficiente rispetto alla decisione adottata; eventuali contrasti tra motivazione e dispositivo possono determinare vizi processuali.

• Art. 360 c.p.c.

  Disciplina i motivi di ricorso per cassazione, tra cui la violazione o falsa applicazione di legge, il vizio di motivazione e la nullità della sentenza.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore di immobili ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione non è vincolata a un unico metodo di stima: confronto con immobili analoghi, redditività, valore di trasformazione e altri elementi possono essere utilizzati in modo coordinato.
• I trasferimenti o le aggiudicazioni di immobili analoghi effettuati nei tre anni precedenti costituiscono parametri di confronto, ma il loro prezzo non è automaticamente il valore definitivo dell'immobile oggetto di accertamento.
• La stima deve considerare concretamente le caratteristiche del bene, inclusi superficie edificabile, indice di edificabilità, destinazione urbanistica, tempi di disponibilità e condizioni dell'operazione comparata.
• La motivazione dell'accertamento e della decisione giudiziaria deve confrontarsi con gli elementi documentali decisivi indicati dalle parti; l'omessa valutazione di dati urbanistici o estimativi rilevanti può comportare la cassazione con rinvio.
• Agevolazioni, riduzioni o criteri utilizzati per un'imposta diversa, come l'ICI, non si applicano automaticamente all'imposta di registro, la cui base imponibile è il valore venale in comune commercio.
• In caso di cassazione con rinvio, la controversia non è definitivamente decisa: il giudice di rinvio deve riesaminare i punti indicati dalla Corte applicando i principi di diritto stabiliti.