Cassazione Penale, Sentenza n. 28980/2025 del 06/08/2025

Esito

La controversia

Impugnazione dell'ordinanza del Tribunale di Napoli (5 novembre 2024) che aveva revocato l'ordine di demolizione emesso con sentenze n. 207/95 e 89/97 a seguito della domanda presentata dalla resistente. Il Pubblico Ministero deduce violazione di legge sostanziale e vizio di motivazione: contesta la validità del permesso in sanatoria rilasciato in relazione a un immobile originariamente abusivo e frazionato in modo artificioso; sostiene che molte istanze di condono erano state presentate da "promissari acquirenti" estranei al bene e poi riassorbite dal titolare Fusco, configurando un frazionamento fraudolento volto a eludere il limite volumetrico per la sanatoria; contesta l'uso del principio di proporzionalità da parte del giudice dell'esecuzione per giustificare la revoca, deducendo che l'ordine di demolizione ha natura vincolata e reale e non può essere eluso con valutazioni discrezionali sulla tutela del diritto all'abitazione di terzi; osserva che il silenzio-assenso/ammissione alla sanatoria non può essere automaticamente considerata legittima senza la verifica dei requisiti sostanziali (liquidazione delle oblazioni, conformità ai requisiti tecnici e temporali); richiama inoltre il rischio per la sicurezza pubblica e la non dimostrazione, da parte della resistente, di situazioni personali tali da giustificare la revoca.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso fondato. Richiamando precedenti pronunce della stessa Sezione (in particolare la sentenza n. 18467/2025) e la giurisprudenza consolidata, la Corte ha censurato il Tribunale di Napoli per aver disatteso i principi sulla natura vincolante e reale dell'ordine di demolizione e per aver compiuto una valutazione acritica della formalità delle istanze di condono senza valutare gli elementi sintomatici di un frazionamento procedimentale fraudolento. La Corte ha affermato che il silenzio-assenso o il rilascio formale del titolo sanante non escludono la possibilità di sindacare la sua legittimità quando mancano i requisiti sostanziali per la sanatoria e quando ricorrono indizi di elusione; ha altresì ribadito che il principio di proporzionalità non autorizza la revoca dell'ordine di demolizione in via definitiva, al massimo può giustificare una sospensione cautelare, e che le tutele dei terzi si realizzano principalmente con rimedi civilistici. In conseguenza, la Corte ha accolto il ricorso del Pubblico Ministero (annullando l'ordinanza impugnata) e ha disposto il rinvio per ulteriore decisione conforme ai principi indicati.

Norme richiamate

• Legge n. 724 del 1994

  L'art. 39 viene utilizzato nel quadro della disciplina del condono per discutere la legittimazione soggettiva alla presentazione della domanda e la non rilevanza automatica della titolarità della proprietà come unica misura della legittimazione; la Corte richiama che la normativa sul condono ha vincoli temporali e volumetrici che debbono essere verificati sostanzialmente

• Legge n. 47 del 1985

  art. 6 e art. 38, comma 5

  Richiamate in relazione ai soggetti legittimati a presentare domanda di condono e alla possibile presentazione di distinte istanze da soggetti diversi; la Corte sottolinea che l'aggregazione artificiosa di domande può integrare un comportamento elusivo

• Decreto-legge n. 269 del 2003, convertito con L. 326/2003

  Il "terzo condono" e il regime del silenzio-assenso richiedono comunque che la domanda soddisfi i requisiti di legge per produrre effetto sanante; la formazione del titolo per silenzio-assenso non è automaticamente indiscutibile senza la verifica della correttezza sostanziale

• Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo (CEDU)

  Richiamata dalla difesa e valutata dalla Corte: la limitazione del diritto alla vita privata e familiare (diritto all'abitazione) non giustifica di per sé la revoca definitiva di un ordine di demolizione; ogni interesse personale deve essere bilanciato nel rispetto del quadro normativo e dei rimedi civilistici

• Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato

  Richiamata per affermare la natura vincolata dell'ordine di demolizione, ancorato ai presupposti di fatto e di diritto e non richiedente ulteriore motivazione di pubblico interesse diverso dal ripristino della legalità

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione

  sent. Sez. III n. 18467 del 2025; sent. Sez. III 13 dicembre 2007 n. 4749; sent. Sez. III 25 ottobre 2022 n. 727 (dep. 2023)

  La Corte si conforma a principi già espressi: l'ordine di demolizione ha carattere reale e vincolante; il silenzio-assenso produce effetti solo se ricorrono i requisiti sostanziali; il giudice penale può accertare l'eventuale incompatibilità del titolo sanante con l'ordine di demolizione

Massime di principio

• L'ordine di demolizione pronunciato in sede penale ha natura vincolata e reale: il giudice dell'esecuzione non può revocarlo con valutazioni discrezionali che eludano i presupposti normativi dell'ordine stesso
• La formazione di un titolo in sanatoria (anche per silenzio-assenso) non è automaticamente immune da sindacato: occorre verificare i requisiti sostanziali (liquidazione oblazioni, conformità tecnica e temporale) prima di ritenere la demolizione incompatibile
• Il frazionamento di un immobile e la presentazione di multiple istanze di condono a nome di "promissari acquirenti" possono essere valutati come artificiosi e sintomatici di elusione del limite volumetrico; il giudice penale può considerare tali elementi per accertare la nullità o l'incompatibilità del titolo sanante
• Il principio di proporzionalità non autoriza la revoca definitiva dell'ordine di demolizione se ciò equivale a vanificare la funzione ripristinatoria della misura; al massimo può giustificare una sospensione cautelare in attesa di accertamenti
• La tutela dei terzi acquirenti che abbiano dato affidamento sulla sanatoria trova principalmente rimedio tramite strumenti civilistici (risarcimento, azioni verso il venditore o l'ente), e non può automaticamente prevalere sull'interesse pubblico al ripristino della legalità edilizia