Sentenza del 26/10/2016 n. 21611 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio che aveva revocato l'agevolazione fiscale "prima casa". Sosteneva, da un lato, che fosse stata violata la disciplina sul calcolo della superficie utile degli immobili di lusso, perché l'Agenzia del Territorio avrebbe incluso nel computo superfici accessorie, in particolare la soffitta; dall'altro, lamentava un'omessa o contraddittoria motivazione della CTR, che aveva preferito la perizia dell'Agenzia del Territorio a quella di parte. La contribuente sosteneva che la superficie utile fosse pari a circa 222 mq, quindi inferiore alla soglia di 240 mq.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la CTR aveva correttamente applicato la normativa, escludendo dal calcolo le soffitte e le altre superfici non computabili, e aveva accertato che la superficie utile dell'immobile era comunque pari a 280,48 mq, quindi superiore alla soglia di 240 mq prevista per qualificare l'abitazione come di lusso. Ha respinto anche il secondo motivo, rilevando che la CTR aveva adeguatamente spiegato perché la perizia dell'Agenzia del Territorio fosse più attendibile: la perizia di parte aveva escluso indiscriminatamente tutte le zone accessorie e di volume tecnico. La contribuente è stata condannata al pagamento delle spese processuali, liquidate in 5.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, Parte Prima, Nota 2-bis, Tariffa allegata

  La norma disciplina l'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa. Il beneficio non si applica quando l'immobile possiede caratteristiche di lusso secondo i criteri stabiliti dalla normativa richiamata.

• D.M. 2 agosto 1969, art. 6

  "superficie utile superiore a mq. 240"

  Un'abitazione è qualificabile come di lusso quando la sua superficie utile supera 240 mq. Nel calcolo devono essere escluse specifiche superfici accessorie, tra cui balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, ma non possono essere escluse indiscriminatamente tutte le zone accessorie o di volume tecnico.

• Art. 360, n. 3, c.p.c.

  Consente di impugnare una sentenza per violazione o falsa applicazione di norme di diritto. Nel caso concreto la Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione della disciplina sul calcolo della superficie dell'immobile.

• Art. 360, n. 5, c.p.c.

  Consente di censurare l'omesso esame di un fatto decisivo. La censura è stata respinta perché la CTR aveva motivato in modo sufficiente la preferenza accordata alla relazione dell'Agenzia del Territorio.

Massime di principio

• Per verificare se un immobile perde l'agevolazione prima casa perché considerato di lusso, occorre applicare i criteri oggettivi del D.M. 2 agosto 1969 e confrontare la superficie utile con la soglia di 240 mq.
• Nel calcolo della superficie utile non si possono includere le categorie espressamente escluse dalla normativa, come soffitte, cantine, balconi, terrazze, scale e posti macchina; tuttavia non è corretto sottrarre genericamente ogni spazio accessorio o tecnico.
• Una perizia dell'amministrazione può essere ritenuta prevalente rispetto a una perizia privata se è analitica, documentata e spiega puntualmente i criteri di calcolo utilizzati.
• Chi contesta in cassazione una valutazione tecnica deve riportare o indicare specificamente gli atti e i documenti rilevanti; in mancanza, il motivo può essere dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza.
• Non è possibile trasformare una contestazione sull'interpretazione della legge in una censura generica di omessa o contraddittoria motivazione quando il giudice di merito ha già spiegato le ragioni della propria decisione.
• Se la superficie utile correttamente calcolata supera i 240 mq, l'immobile può essere qualificato come di lusso e l'agevolazione prima casa può essere revocata, con conseguente recupero della maggiore imposta e possibile condanna alle spese.