Cassazione Civile, Ordinanza n. 08477/2026 del 04/04/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria aveva rettificato, per l’anno d’imposta 2011, il reddito di una società ai fini IRAP e IRES. Il primo rilievo riguardava la deducibilità di canoni di leasing relativi a un fabbricato industriale costruito su un terreno acquistato tramite leasing: l’Ufficio aveva considerato indeducibile una quota del costo riferibile al terreno, calcolandola nella misura del 45,49%, mentre la società sosteneva che una parte del terreno pari al 33,33% fosse destinata a uso pubblico e dovesse essere trattata come onere di urbanizzazione, con una percentuale di indeducibilità più bassa. Il secondo rilievo concerneva spese di manutenzione straordinaria sostenute su un immobile condotto in locazione: la società ne rivendicava la deducibilità perché previste dal contratto e poste a suo carico, mentre l’Ufficio le riteneva non inerenti e comunque non correttamente ammortizzate. In appello la CTR aveva accolto la tesi della società sia sulla riduzione della quota di indeducibilità del leasing sia sulla deducibilità e sull’ammortamento delle spese di manutenzione. L’Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: violazione degli artt. 102 e 108 TUIR, dell’art. 36, comma 7, d.l. 223/2006 e dell’art. 2426 c.c. sul trattamento fiscale del terreno nel leasing; violazione dell’art. 109 TUIR, degli artt. 1576, 1609 e 1621 c.c. e dei canoni ermeneutici contrattuali sulla deducibilità delle spese di manutenzione straordinaria su beni di terzi; violazione dell’art. 108 TUIR e dell’art. 2697 c.c. sul periodo di ammortamento di tali spese in rapporto all’OIC 24.

La decisione

La Corte ha respinto l’eccezione di estinzione per definizione agevolata, rilevando che la domanda della società era stata oggetto di diniego per insufficiente versamento. Ha inoltre disatteso le eccezioni preliminari di inammissibilità del ricorso. Nel merito, ha accolto il primo motivo dell’Agenzia, affermando che, ai fini dell’art. 36, comma 7, d.l. 223/2006, il costo del terreno acquistato nell’operazione di leasing per la realizzazione del fabbricato industriale deve essere considerato nella sua interezza e non può essere scisso per escludere dal valore indeducibile la quota destinata a area standard o a opere di urbanizzazione, trattandosi di parte del terreno non ammortizzabile. Ha invece rigettato il secondo motivo, ritenendo corretta la valutazione di inerenza delle spese di manutenzione straordinaria su immobile di terzi, poiché il bene era utilizzato nell’impresa e le opere erano previste contrattualmente a carico della conduttrice, senza che la sola estraneità della proprietà potesse escludere la deducibilità. Ha rigettato anche il terzo motivo, osservando che la censura non individuava specificamente l’errore della CTR sul periodo di ammortamento e che, per l’anno in esame, la disciplina dell’art. 108 TUIR consentiva l’ammortamento in quote costanti nell’esercizio e nei quattro successivi. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia per nuovo esame e per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La violazione o falsa applicazione di legge deve essere dedotta con specifica indicazione delle norme violate e delle affermazioni della sentenza in contrasto con esse; non può trasformarsi in censura di merito sulla ricostruzione del fatto.

• art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve consentire alla Corte il controllo della denunciata violazione di legge con una censura specifica e intellegibile.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  È sufficiente la puntuale indicazione del contenuto degli atti e della loro presenza in fascicolo; non è richiesta l’integrale trascrizione degli atti.

• art. 360 bis c.p.c.

  Le eccezioni di inammissibilità fondate su un preteso consolidamento della giurisprudenza non sono accolte quando il ricorso propone questioni ulteriori e specifiche.

• art. 102 d.P.R. 917/1986

  Le quote di ammortamento sono deducibili solo per i beni materiali strumentali soggetti a deperimento; il terreno, non essendo ammortizzabile, resta indeducibile.

• art. 108 d.P.R. 917/1986

  Le spese di manutenzione straordinaria possono essere dedotte in quote costanti nell’esercizio di sostenimento e nei quattro successivi.

• art. 109 d.P.R. 917/1986

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la deducibilità delle spese di manutenzione in assenza di inerenza; la Corte ha ritenuto infondata la censura nel caso concreto.

• art. 36, comma 7, d.l. 223/2006

  "Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza"

  Il costo del fabbricato strumentale, anche in leasing, va considerato al netto del costo delle aree occupate e di pertinenza; il terreno non è ammortizzabile e deve essere escluso integralmente dal calcolo, senza frazionamenti che rendano deducibile una quota di terreno destinata a urbanizzazione.

• art. 36, comma 7-bis, d.l. 223/2006

  La regola del comma 7 si applica anche alla quota capitale dei canoni di leasing relativi ai fabbricati strumentali.

• art. 36, comma 8, d.l. 223/2006

  Le disposizioni sui fabbricati strumentali si applicano anche ai periodi d’imposta precedenti nei limiti previsti dalla norma.

• art. 2426 c.c.

  L’ammortamento riguarda solo immobilizzazioni materiali e immateriali la cui utilizzazione è limitata nel tempo; il terreno, per la sua utilità temporalmente illimitata, non è ammortizzabile.

• art. 1576 c.c.

  Richiamato nel motivo sul contratto di locazione, ma la Corte non ha ravvisato una violazione decisiva nella decisione impugnata.

• art. 1609 c.c.

  Richiamato nel motivo sul contratto di locazione, ma non è stato ritenuto fondato il dedotto errore interpretativo.

• art. 1621 c.c.

  Richiamato nel motivo sul contratto di locazione, senza che la censura abbia superato il vaglio di merito richiesto per l’interpretazione delle pattuizioni.

• art. 1362 c.c.

  L’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito; in cassazione occorre indicare specificamente in che modo i canoni ermeneutici siano stati violati.

• art. 1363 c.c.

  Il ricorso non ha dimostrato una effettiva violazione dei canoni di interpretazione sistematica del contratto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente sul riparto dell’onere della prova; la Corte ha ritenuto non specificamente censurata la motivazione della CTR.

• art. 2426, primo comma, n. 2, c.c.

  Le immobilizzazioni la cui utilizzazione è limitata nel tempo devono essere sistematicamente ammortizzate in relazione alla residua possibilità di utilizzazione.

• art. 1, commi 197 e 198, L. 197/2022

  La domanda di definizione agevolata della lite non ha prodotto estinzione del giudizio perché era intervenuto diniego per insufficiente versamento.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio con conclusioni scritte del Procuratore Generale.

Massime di principio

• Nel leasing traslativo relativo a un fabbricato strumentale, ai fini della deducibilità dei canoni va applicata la regola che esclude dal costo ammortizzabile il terreno e le aree di pertinenza: la quota riferibile al suolo non può essere resa deducibile mediante la segmentazione in porzioni destinate a urbanizzazione o a cessione al Comune.
• Le opere di urbanizzazione che costituiscono condizione per edificare non giustificano, di per sé, la deducibilità di una quota del terreno; il costo complessivo dell’area va trattato unitariamente e il suo valore resta indeducibile perché il terreno non è bene ammortizzabile.
• In tema di imposte sui redditi, la deducibilità di una spesa di manutenzione straordinaria su immobile di terzi dipende dalla sua inerenza all’attività d’impresa e dalla prova del fatto costitutivo del costo; la sola circostanza che il bene sia di proprietà di un terzo non esclude la deduzione se l’intervento è funzionale all’esercizio dell’impresa e previsto contrattualmente.
• La censura di violazione dei canoni di interpretazione contrattuale è ammissibile in cassazione solo se indica in modo specifico quale regola ermeneutica sia stata violata e in che punto la motivazione del giudice di merito se ne sia discostata; non è sufficiente proporre una diversa lettura delle clausole.
• Le spese pluriennali per migliorie o manutenzioni straordinarie sono deducibili secondo la disciplina fiscale applicabile e, per l’anno d’imposta in esame, potevano essere ripartite in quote costanti nell’esercizio di sostenimento e nei quattro successivi, senza che il richiamo a criteri contabili generali valga a sovvertire la regola legale applicabile al caso.
• Il ricorso per cassazione per violazione di legge deve essere costruito in modo specifico e autosufficiente: la Corte può esaminare il merito solo entro il perimetro delle censure effettivamente e chiaramente formulate, non mediante un controllo generalizzato sulla correttezza della decisione impugnata.

Come è indicizzato