Sentenza del 27/05/2021 n. 52 - Comm. Trib. II grado di Trento

Esito

La controversia

contestazione di antieconomicità di un'operazione di vendita immobiliare ai fini IRES: l'amministrazione ha messo in dubbio il prezzo dichiarato nella compravendita ritenendolo inattendibile e potenzialmente riconducibile a operazioni non dichiarate; la sentenza valuta se gli elementi posti a fondamento della contestazione costituiscano effettivi indici di inattendibilità del dato rilevato

La decisione

il giudice ha ritenuto che la contestazione dell'amministrazione fiscale debba essere sorretta dalla dimostrazione della sussistenza di indici di inattendibilità del dato confutato e della loro astratta idoneità a far emergere un'operazione non dichiarata. È stato affermato che non costituisce, di per sé, indice di inattendibilità una precedente operazione di vendita incompleta o non autentica relativa allo stesso immobile; invece costituiscono indici significativi una vendita realizzata in perdita rispetto ai costi complessivi sostenuti per l'acquisto e la ristrutturazione oppure una vendita a un prezzo inferiore rispetto a quello normalmente praticato per immobili similari nella medesima zona. Alla luce della mancanza di indici adeguati prodotti dall'amministrazione, la contestazione è stata respinta/annullata (salvo che siano stati prodotti gli indici sopra indicati)

Norme richiamate

• art. 109 d.P.R. n. 600 del 1973

  art. 109 d.P.R. n. 600/1973

  la norma è richiamata nel senso che l'Amministrazione può rettificare valori e ricostruire componenti reddituali quando sussistono elementi che rendono inattendibili i dati dichiarati; tuttavia la rettifica richiede l'indicazione di indici concreti di inattendibilità e della loro idoneità logico-giuridica a fondare la presunzione di operazioni non dichiarate

Massime di principio

• La contestazione fiscale per antieconomicità deve essere fondata su indici obiettivi di inattendibilità del prezzo dichiarato; mere congetture o riferimenti a transazioni pregresse incomplete non sono sufficienti.
• Non è indice di inattendibilità il fatto che esista una precedente vendita incompleta o non autentica dello stesso immobile: l'amministrazione deve provare elementi concreti che rendano il dato dichiarato inattendibile.
• Indici rilevanti sono invece: a) vendita in perdita rispetto ai costi complessivi sostenuti (acquisto + ristrutturazione + oneri), b) vendita a prezzo significativamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato per immobili comparabili nella stessa zona.
• Onere della prova: grava sull'amministrazione l'obbligo di dimostrare l'esistenza e l'idoneità degli indici di inattendibilità; in loro assenza la contestazione viene rigettata.
• Nelle verifiche immobiliari è opportuno utilizzare comparazioni di mercato documentate (perizie, listini, contratti comparabili) e la dimostrazione dei costi effettivi sostenuti per valutare la congruità del prezzo dichiarato.