Cassazione Civile, Ordinanza n. 24903/2023 del 21/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare relativo a una villa. Il promissario acquirente chiedeva in via principale l'accertamento dell'avvenuto acquisto della proprietà e, in subordine, l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., oltre al risarcimento danni. Separatamente domandava anche la riduzione del prezzo e il ristoro dei costi necessari per eliminare asseriti vizi dell'immobile, nonché la restituzione di alcuni beni mobili. La promittente venditrice resisteva deducendo la simulazione parziale del prezzo pattuito e la risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente, fondando tale tesi anche su un assegno di importo rilevante consegnato dal promissario acquirente e poi protestato. Dopo un primo intervento della Cassazione, la Corte d'appello in sede di rinvio ha utilizzato l'assegno come principio di prova scritta, ha ritenuto ammissibili le prove testimoniali, ha confermato che il prezzo reale fosse superiore a quello indicato nel preliminare, ha giudicato grave l'inadempimento dell'acquirente per il mancato pagamento di una parte considerevole del prezzo e ha dichiarato la risoluzione del contratto, rigettando la domanda ex art. 2932 c.c. anche per la mancata produzione della documentazione urbanistico-edilizia prevista dalla L. n. 47 del 1985. Il ricorrente ha quindi proposto nuovo ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1414 e 2724 c.c., sostenendo che l'assegno non potesse provare la simulazione del prezzo né valere come principio di prova scritta; 2) violazione dell'art. 2702 c.c. e nullità della consulenza grafologica, per avere il giudice valorizzato un esame eseguito su copia fotostatica dell'assegno; 3) falsa applicazione dell'art. 2932 c.c. e della L. n. 47 del 1985, contestando il diniego dell'esecuzione in forma specifica e sostenendo che la carenza documentale dovesse pesare sulla controparte; 4) erronea declaratoria di assorbimento delle domande relative ai vizi dell'immobile e nullità della sentenza per acritico recepimento della c.t.u. senza considerare le osservazioni del consulente di parte. La Cassazione ha ritenuto infondati il primo e il quarto motivo nella parte relativa all'assorbimento, ha dichiarato inammissibile il secondo per novità e difetto di specificità, e inammissibile il terzo perché diretto contro una motivazione aggiuntiva ad abundantiam; ha inoltre rilevato che la censura sui vizi era in parte priva di autosufficienza. Il ricorso è stato pertanto respinto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del promissario acquirente, confermando la sentenza della Corte d'appello che aveva dichiarato la risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente, rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. e assorbito le domande sui vizi dell'immobile. Il ricorrente è stato condannato a rifondere le spese del giudizio di legittimità ai controricorrenti costituiti ed è stata altresì data atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica del preliminare non può essere accolta quando il contratto sia stato dichiarato risolto per inadempimento del promissario acquirente; inoltre la Corte ha richiamato anche la necessità, nel caso concreto, della documentazione edilizia prevista dalla normativa speciale.

• art. 1414 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per negare la simulazione del prezzo; la Corte non ne ha accolto la tesi e ha ritenuto utilizzabile l'assegno come principio di prova scritta.

• art. 2724 c.c.

  Il documento proveniente dalla parte può integrare principio di prova per iscritto se esiste un nesso logico con il fatto controverso; l'assegno può svolgere tale funzione.

• art. 2729, comma 2, c.c.

  Le presunzioni non possono essere usate per eludere i limiti probatori posti per i patti anteriori o contrari al contenuto di un atto scritto, ma la Corte richiama la regola nel quadro del precedente giudizio cassatorio.

• art. 2702 c.c.

  La censura sulla consulenza grafologica è stata dichiarata inammissibile per novità e difetto di specificità, senza una diversa interpretazione sostanziale della norma.

• L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2

  La domanda ex art. 2932 c.c. non poteva essere accolta per la mancata acquisizione della domanda di concessione in sanatoria e della documentazione del versamento delle rate di oblazione previste dalla norma speciale.

• art. 96 c.p.c.

  La Corte d'appello aveva condannato il ricorrente anche al pagamento di una somma per responsabilità aggravata; il ricorso non ha inciso su questo capo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale utilizzato per la trattazione del ricorso in Cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stata attestata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte del ricorrente soccombente.

Massime di principio

• Un assegno proveniente dalla parte contro la quale si invoca la simulazione può integrare, in presenza di un nesso logico con il fatto controverso, un principio di prova scritta idoneo ad aprire alla prova testimoniale e presuntiva, nei limiti consentiti dall'ordinamento.
• La consulenza tecnica grafologica può essere valorizzata dal giudice di merito se la questione è stata ritualmente introdotta e se il mezzo di prova è specificamente censurato; in cassazione, la doglianza è inammissibile quando introduce una questione nuova o non autosufficientemente documentata.
• Quando il giudice dichiara risolto un preliminare per inadempimento di una parte, le domande di esecuzione in forma specifica e quelle accessorie dirette al regolamento del sinallagma vengono normalmente meno per assorbimento improprio, perché il contratto non è più idoneo a produrre l'effetto traslativo richiesto.
• La domanda ex art. 2932 c.c. relativa a un immobile può essere preclusa dalla mancata prova del rispetto delle condizioni imposte dalla disciplina urbanistico-edilizia speciale, se tali adempimenti risultano richiesti nel preliminare e nella normativa applicabile.
• In sede di legittimità, le censure che colpiscono solo argomentazioni svolte ad abundantiam dalla sentenza impugnata non sono decisive quando la decisione poggia già su una ratio autonoma e sufficiente.
• Le doglianze relative alla valutazione della consulenza tecnica o alle osservazioni del consulente di parte devono essere autosufficienti, indicando il contenuto delle critiche e l'atto processuale in cui sono state svolte, altrimenti sono inammissibili.

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