Sentenza del 12/06/2015 n. 12294 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la decisione della CTR Emilia-Romagna, che aveva qualificato la compravendita come cessione di un fabbricato con corte pertinenziale e aveva ridotto la plusvalenza imponibile. Secondo l'Amministrazione, l'oggetto sostanziale della vendita era invece un'area edificabile, come risultava dalla destinazione urbanistica, dalla descrizione contrattuale, dal progetto della cooperativa di demolire il fabbricato e costruire nuovi alloggi e dal rapporto tra il valore del bene e il prezzo pagato. L'Agenzia contestava inoltre l'erronea formazione di un giudicato interno sulla quantificazione della plusvalenza in 120.000.000, poiché tale capo era stato specificamente impugnato. Il contribuente, invece, aveva impugnato la sentenza pur avendo ottenuto dalla CTR la conferma della decisione di primo grado, senza avere proposto appello incidentale contro la parziale soccombenza subita davanti alla CTP.

La decisione

La Corte di cassazione ha riunito i due ricorsi, ha accolto entrambi i motivi dell'Agenzia delle Entrate e ha dichiarato inammissibile, per carenza di interesse, il ricorso del contribuente. Ha cassato la sentenza della CTR e rinviato la causa ad altra sezione della medesima CTR, anche per la liquidazione delle spese. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare l'effettiva natura dell'operazione, valutando la causa concreta del contratto e tutti gli elementi utili a stabilire se sia stata ceduta principalmente un'area edificabile e a determinare la relativa plusvalenza.

Norme richiamate

• TUIR, art. 81, comma 1, lett. b)

  Richiamato per la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di immobili o terreni aventi i presupposti previsti dalla norma.

• TUIR, art. 82, comma 2

  Richiamato per la determinazione della plusvalenza imponibile conseguente alla cessione.

• Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Utilizzato per denunciare l'insufficiente motivazione della CTR su un fatto decisivo, ossia l'effettivo oggetto della compravendita.

• Art. 324 c.p.c. e art. 2909 c.c.

  Richiamati in materia di giudicato; la Corte ha escluso il giudicato interno perché il capo relativo alla quantificazione della plusvalenza era stato specificamente impugnato dall'Agenzia.

• Art. 335 c.p.c.

  Ha imposto la riunione dei ricorsi proposti separatamente contro la stessa sentenza.

• Principio della causa concreta del negozio

  La causa in concreto del negozio, vale a dire la sintesi dei contrapposti interessi effettivi che le parti intesero realizzare con la specifica negoziazione, indipendentemente dall'astratto modello utilizzato.

  Per qualificare fiscalmente l'operazione non è sufficiente fermarsi alla forma o alla descrizione letterale del contratto: occorre ricostruire gli interessi effettivamente perseguiti dalle parti e la sostanza economica dell'operazione.

Massime di principio

• Nelle cessioni di immobili composti da terreno e fabbricato, la qualificazione dell'oggetto della vendita deve basarsi sulla sostanza dell'operazione e non soltanto sulla denominazione utilizzata nel contratto.
• La successiva demolizione del fabbricato non determina automaticamente che sia stata venduta un'area edificabile, ma costituisce un elemento da valutare insieme alla destinazione urbanistica, allo stato e al valore del fabbricato, al prezzo e ai progetti dell'acquirente.
• La causa concreta del contratto può prevalere sulla qualificazione formale quando gli elementi complessivi indicano che l'interesse principale era l'acquisizione di un'area edificabile.
• Non si forma un giudicato interno su un capo della sentenza se tale capo è stato specificamente impugnato; la semplice acquiescenza della parte interessata non è sufficiente quando l'altra parte ha proposto impugnazione.
• Una parte non può ricorrere in cassazione per ottenere una decisione che la sentenza impugnata ha già integralmente riconosciuto secondo le sue richieste: in assenza di soccombenza manca l'interesse a impugnare.
• Il rinvio dopo la cassazione riapre la valutazione dei profili oggetto dei motivi accolti, senza rendere definitiva la precedente quantificazione della plusvalenza.