Cassazione Civile, Ordinanza n. 32888/2022 del 08/11/2022

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva recuperato a tassazione, ai fini IRPEF, la plusvalenza ritenuta realizzata in occasione di una permuta di immobili siti in Rimini, riqualificando l'operazione come cessione di aree fabbricabili ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, perché gli immobili erano stati ceduti a una società di costruzioni che aveva dichiarato di voler demolire e ricostruire e aveva pattuito di trasferire ai venditori alcune unità ricostruite oltre a una somma di denaro. La CTP aveva respinto il merito della pretesa e accolto solo sul punto sanzioni; la CTR aveva invece distinto tra immobili soltanto ristrutturati, per i quali aveva annullato la ripresa, e immobili demoliti e ricostruiti, per i quali aveva confermato l'imposizione, ritenendo rilevante l'intento delle parti di consentire la costruzione ex novo e la conseguente equiparazione a cessione di terreno edificabile; aveva inoltre ritenuto non applicabili i valori OMI per il calcolo della plusvalenza. Con il ricorso in cassazione i contribuenti deducevano: 1) violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, sostenendo che non può qualificarsi come cessione di area fabbricabile la vendita di un fabbricato, anche se poi demolito e ricostruito, in base alla sola intenzione speculativa delle parti; 2) in subordine, violazione dell'art. 67, comma 1, lett. a), TUIR, affermando che al più l'operazione avrebbe potuto essere attratta nella disciplina dei terreni lottizzati, più favorevole; 3) e 4) omessa pronuncia e violazione dell'art. 112 c.p.c. per mancato esame della questione sub 2) riproposta in appello; 5) violazione degli artt. 67 e 68 TUIR per avere la CTR individuato il momento impositivo nella sottoscrizione del contratto e non nel trasferimento della proprietà; 6) nullità della sentenza per motivazione mancante sulla scelta delle quotazioni FIAIP 2006 anziché OMI per il quantum della plusvalenza.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri, perché la CTR si era discostata da un orientamento ormai consolidato secondo cui sono tassabili come plusvalenze solo le cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche le cessioni di fabbricati già edificati. La Corte ha ribadito che, anche se l'alienante abbia chiesto o l'acquirente abbia successivamente attivato pratiche edilizie, o anche se le parti abbiano previsto demolizione e ricostruzione, ciò non consente di trasformare fiscalmente una cessione di edificio in cessione di terreno edificabile, perché la potenzialità edificatoria futura ed eventuale non può dipendere da elementi successivi e dalla volontà di un soggetto diverso da quello inciso dal tributo. Rilevato che nell'atto oggetto di accertamento erano ceduti edifici già esistenti e abitati o locati, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo i ricorsi originari dei contribuenti. Ha compensato le spese dei gradi di merito e ha condannato l'Agenzia alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986

  "plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  la disposizione si riferisce solo ai terreni già suscettibili di edificazione secondo la pianificazione urbanistica vigente e non ai fabbricati già esistenti, anche se destinati a demolizione e ricostruzione

• art. 67, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 917 del 1986

  richiamato solo dai ricorrenti in via subordinata per sostenere che, se riqualificazione vi fosse stata, avrebbe dovuto riguardare un terreno lottizzato

• art. 68 d.P.R. n. 917 del 1986

  richiamato per censurare il diverso momento di imputazione temporale della plusvalenza

• art. 12 disp. prel. c.c.

  invocato dai ricorrenti a sostegno di un'interpretazione letterale e sistematica della norma tributaria

• art. 3 Cost.

  richiamato dai ricorrenti e dalla giurisprudenza citata come parametro di legittimità della disciplina fiscale

• art. 23 Cost.

  richiamato dai ricorrenti a sostegno del principio di legalità tributaria

• art. 53 Cost.

  evocato dalla Corte nella ricostruzione del fondamento della tassazione delle plusvalenze e del limite alla riqualificazione fiscale

• artt. 1 e 10 L. n. 212 del 2000

  richiamati dai ricorrenti quale supporto ai principi di statuto del contribuente

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  utilizzati come parametri dei motivi di ricorso per violazione di legge, omessa pronuncia e nullità della sentenza

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedurre omessa pronuncia sulla questione subordinata

• art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992

  richiamato per denunciare il vizio di motivazione della sentenza tributaria

• art. 156, comma 3, c.p.c.

  richiamato a sostegno della nullità per difetto di motivazione

• artt. 375, ultimo comma, e 380-bis.1 c.p.c.

  richiamati per la fissazione della trattazione in camera di consiglio

• Cass. 31/03/2011, n. 7441

  richiamata sul potere del successore di intervenire nel giudizio di legittimità dopo la morte della parte

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze ex art. 67 TUIR, rileva la natura oggettiva del bene ceduto al momento del trasferimento: la cessione di un fabbricato già esistente non può essere riqualificata come cessione di area fabbricabile solo perché le parti abbiano previsto o programmato demolizione e ricostruzione.
• La nozione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria è tassativa e non consente un tertium genus intermedio tra terreno edificabile e fabbricato; l'Amministrazione finanziaria non può superare, mediante riqualificazione, il diverso regime fiscale previsto dal legislatore per i fabbricati e per i terreni edificabili.
• La potenzialità edificatoria che dipende da eventi futuri, eventuali e dall'iniziativa di un soggetto diverso dal cedente non è idonea a mutare la qualificazione fiscale della cessione, quando il bene oggetto dell'atto sia già edificato.
• In caso di morte di una parte nel giudizio di cassazione dopo la costituzione, il successore può intervenire nel giudizio con atto di intervento notificato alla controparte per assicurare il contraddittorio sulla nuova legittimazione.

Come è indicizzato