Risoluzione n. 136 del 8/04/2008

Plusvalenza IRPEF su cessione di immobile acquistato come prima casa da residenti all’estero

La risoluzione esamina il trattamento fiscale, ai fini IRPEF, della cessione di un appartamento acquistato con le agevolazioni "prima casa" da due cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’AIRE. Il tema centrale è se la vendita dell’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto produca una plusvalenza imponibile.

Quesito posto dal contribuente

L’istante, quale legale rappresentante dei figli Alfa X e Beta X, rappresenta che i due hanno acquistato un appartamento usufruendo dei benefici prima casa. Poiché l’immobile dovrebbe essere venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, viene chiesto se la cessione generi o meno una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

Soluzione prospettata dal contribuente

Il contribuente ritiene che la cessione non debba essere tassata, richiamando la disciplina della vendita della prima casa entro il quinquennio e sostenendo che l’immobile sia stato abitazione del proprietario nel periodo compreso tra acquisto e cessione.

Inquadramento normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia precisa che la risposta va ricercata nella disciplina delle plusvalenze immobiliari ai fini delle imposte dirette, e non nella normativa sulle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, che attiene invece alle imposte indirette.

In particolare richiama:

• l’art. 23, comma 1, lett. f), del DPR 22 dicembre 1986, n. 917, secondo cui per i non residenti sono imponibili in Italia, tra gli altri, i redditi diversi derivanti da beni situati nel territorio dello Stato;
• l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, che assoggetta a imposizione le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione di quelli acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Condizione per l’esenzione dalla plusvalenza

La non imponibilità della plusvalenza entro il quinquennio è subordinata alla circostanza che l’immobile sia stato, per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione, adibito ad abitazione principale del cedente o dei familiari.

Ai fini della nozione di abitazione principale, la risoluzione richiama:

• l’art. 10, comma 3-bis, TUIR, che definisce abitazione principale quella in cui la persona fisica proprietaria o i suoi familiari dimorano abitualmente;
• l’art. 15, comma 1, lett. b), TUIR, che utilizza una nozione analoga per la detrazione degli interessi passivi dei mutui;
• l’art. 5, ultimo comma, TUIR, secondo cui per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Valutazione del caso concreto

Nel caso dei fratelli X, l’Agenzia esclude che l’immobile possa essere qualificato come abitazione principale. La residenza all’estero dei proprietari comporta infatti che l’immobile posseduto in Italia non possa essere considerato loro dimora abituale.

Parimenti, non risulta che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale di un familiare. Ne deriva che non opera l’esclusione prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.

Conseguenze fiscali

La cessione dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto genera quindi una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF, poiché l’immobile, per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita, non è stato adibito ad abitazione principale dei proprietari o dei familiari.

La risoluzione segnala inoltre che, sotto il profilo delle imposte indirette, la cessione comporta la perdita dei benefici prima casa, salvo che i cedenti provvedano ad acquistare un’altra abitazione.