Sentenza del 12/12/2017 n. 2532 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L’accertamento è stato contestato perché il maggior valore dell’immobile è stato determinato esclusivamente sulla base dei valori medi riportati nella banca dati OMI, mediante una valutazione astratta e “a tavolino”. L’Amministrazione non ha verificato le caratteristiche concrete del bene, il suo stato di conservazione, le condizioni effettive, l’ubicazione specifica o altri elementi risultanti dall’atto di compravendita, né ha fornito una motivazione ulteriore idonea a giustificare lo scostamento dal valore dichiarato.

Norme richiamate

• Banca dati OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI hanno natura indicativa e statistica; possono essere utilizzati come elemento di supporto, ma non possono fondare da soli un accertamento analitico di maggior valore senza ulteriori riscontri riferiti allo specifico immobile.

• Principio di motivazione dell’atto impositivo

  L’accertamento deve spiegare in modo concreto e verificabile perché il valore dichiarato sia inattendibile e perché quello maggiore sia corretto, tenendo conto delle caratteristiche effettive del bene e degli elementi disponibili.

Massime di principio

• Un accertamento immobiliare non può basarsi esclusivamente su valori medi o parametri statistici, senza una verifica delle caratteristiche concrete dell’immobile.
• I dati OMI costituiscono normalmente un indizio o un parametro di confronto, non una prova automatica del maggior valore di mercato.
• L’Amministrazione deve motivare lo scostamento dal prezzo dichiarato considerando ubicazione, superficie, stato di conservazione, qualità, pertinenze, condizioni contrattuali e ogni altro elemento rilevante.
• Se l’atto di compravendita contiene elementi utili a valutare il bene, l’Amministrazione deve esaminarli o contestarli specificamente; ignorarli può determinare l’illegittimità dell’accertamento.
• In una situazione analoga, il contribuente può contestare l’insufficienza della motivazione e chiedere che l’Amministrazione dimostri il maggior valore con elementi specifici e riferiti al singolo immobile.