Cassazione Civile, Ordinanza n. 10321/2026 del 20/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva ripartito, secondo il criterio dell’art. 1126 c.c., le spese per il rifacimento di un terrazzo/lastrico solare avente anche funzione di copertura dell’edificio. In precedenza, a seguito di lavori di impermeabilizzazione risultati mal eseguiti, il condominio era stato condannato con sentenza definitiva del Tribunale di Roma all’integrale rifacimento del terrazzo e al risarcimento dei danni per carente manutenzione. Le condomine danneggiate hanno sostenuto che, essendo il condominio già stato condannato per l’inadempimento manutentivo, le spese del nuovo intervento non potessero gravare su di loro. La Corte d’appello ha accolto tale impostazione, annullando la delibera. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione deducendo violazione degli artt. 1104, 1123 e 1126 c.c., sostenendo che la qualità di terzo rileva solo nel rapporto esterno di risarcimento verso il condominio, ma non nei rapporti interni di riparto, nei quali il condomino danneggiato resta comunque tenuto a contribuire pro quota alle spese secondo la disciplina condominiale.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l’unico motivo di ricorso. Ha affermato che la sentenza di condanna del condominio per omessa manutenzione del terrazzo non incide sulla regola interna di riparto delle spese tra i condomini: il condomino danneggiato, pur essendo terzo nel giudizio risarcitorio contro il condominio, non è estraneo al rapporto di comproprietà/utilità del bene e resta tenuto a contribuire pro quota alle spese di riparazione e alla rifusione dei danni, secondo il criterio legale dell’art. 1126 c.c., salvo prova rigorosa di una specifica imputabilità esclusiva del danno. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che dovrà riesaminare la delibera applicando il principio di diritto enunciato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1104 c.c.

  richiamato dal ricorrente nel quadro della disciplina delle spese condominiali e dell’obbligo di contribuzione pro quota, ma la Corte fonda la decisione soprattutto sugli artt. 1123 e 1126 c.c.

• art. 1123 c.c.

  costituisce il fondamento generale dell’obbligo di contribuzione dei condomini alle spese comuni, obbligo che permane anche quando uno di essi abbia subito un danno dal condominio

• art. 1126 c.c.

  è il criterio legale di riparto delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico/terrazza in uso o proprietà esclusiva: un terzo a carico del titolare dell’uso/proprietà esclusiva e due terzi a carico del condominio; la Corte lo ritiene applicabile anche nel caso di danno e di successiva condanna del condominio, salvo prova rigorosa di diversa imputabilità

• art. 1130 c.c., comma 1, n. 4

  richiamato per affermare i doveri dell’amministratore in ordine agli atti conservativi delle parti comuni

• art. 1135 c.c., comma 1, n. 4

  richiamato per ribadire la competenza assembleare sulle opere di manutenzione straordinaria

• art. 2051 c.c.

  è indicato come paradigma della responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazzo di proprietà/uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  norma processuale invocata per denunciare la violazione di legge dedotta con il ricorso

Massime di principio

• Nel condominio, la posizione di "terzo" del condomino danneggiato vale nel rapporto esterno di responsabilità e risarcimento verso l’ente, ma non elimina l’obbligo interno di contribuzione alle spese comuni derivante dalla comproprietà o utilità del bene.
• La sentenza di condanna del condominio al risarcimento del danno non rende di per sé illegittima la delibera che ripartisce le spese di riparazione secondo il criterio legale dell’art. 1126 c.c.
• Per i danni provenienti da lastrico solare o terrazza in uso o proprietà esclusiva, il criterio dell’art. 1126 c.c. opera come parametro legale di riparto anche quando il bene abbia causato un pregiudizio a un condomino, salvo prova rigorosa che il danno sia imputabile in via esclusiva al titolare dell’uso esclusivo.
• Il condomino che abbia subito il danno resta tenuto, in via di principio, a contribuire pro quota alle spese necessarie per il ripristino delle parti comuni e alla rifusione dei danni cagionati, perché il titolo della contribuzione è la comproprietà del bene comune e non la mancata partecipazione all’illecito.

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