Cassazione Civile, Sentenza n. 32583/2023 del 23/11/2023

Esito

La controversia

Il procedimento trae origine da una domanda di Luciano Martano per accertamento del confine, ripristino dello stato dei luoghi e ripristino di una servitù di passaggio, assieme alla richiesta di rimozione/arretramento di un muro di sostegno costruito in aderenza al confine. In primo grado le domande furono rigettate; in appello il Martano ottenne l'accoglimento parziale: la Corte di appello ritenne che la Santa Monica avesse modificato il naturale dislivello creando un terrapieno artificiale e che il muro di contenimento dovesse essere considerato costruzione soggetta alle distanze legali, pertanto condannò gli attuali proprietari (le ricorrenti e Barbacci) all'abbattimento e alla ricostruzione del muro a 5 metri dal confine, tenendo la Santa Monica tenuta a manlevare gli acquirenti. Le ricorrenti (acquirenti) proposero ricorso per cassazione su più motivi, contestando in particolare la qualificazione del muro come costruzione ai fini dell'art. 873 c.c., la legittimazione passiva dei compratori nonché la qualificazione delle conseguenze contrattuali (art. 1489 c.c. ecc.). La Corte di cassazione ha esaminato i motivi (sui profili di diritto e di merito), riaffermando la giurisprudenza consolidata secondo cui i muri di sostegno di terrapieni creati dall'uomo sono costruzioni ai fini delle distanze legali, che l'azione di riduzione in pristino va rivolta al proprietario del fondo e che l'acquirente può ottenere la manleva dal venditore quando lo stato di fatto lesivo preesisteva alla vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i ricorsi principali e incidentali. Ha confermato che il muro di contenimento realizzato dalla Santa Monica è una 'costruzione' ai sensi dell'art. 873 c.c. perché ha determinato un terrapieno artificiale; ha ritenuto legittima l'azione di riduzione in pristino diretta contro gli attuali proprietari (acquirenti) e confermato l'obbligo di manleva della venditrice (Santa Monica) nei confronti degli acquirenti ai sensi del principio applicabile ex art. 1489 c.c. Ha altresì respinto le censure processuali avanzate (ultrapetizione, giudicato, inammissibilità, ecc.) e ha dichiarato la condanna delle ricorrenti, del Barbacci e della Santa Monica, in solido, alla rifusione delle spese di legittimità in favore di Luciano Martano, liquidate in favore di quest'ultimo; ha dichiarato compensate le rimanenti spese fra le altre parti e disposto il versamento del contributo unificato previsto dalla norma citata.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  La Corte ha interpretato l'art. 873 nel senso che la nozione di 'costruzione' è ampia e comprende i muri di sostegno di terrapieni artificiali creati dall'uomo; pertanto tali opere sono soggette alle distanze legali.

• art. 878 c.c.

  Richiamato nelle argomentazioni sulle distanze fra costruzioni, come norma complementare alla disciplina delle distanze.

• art. 872 c.c.

  Richiamato quanto al diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione delle norme di vicinato, collegato al diritto alla riduzione in pristino.

• art. 1489 c.c.

  La Corte ha ritenuto applicabile la manleva del venditore nei confronti dell'acquirente quando lo stato di fatto lesivo (es. violazione delle distanze) è preesistente alla vendita e altera la cosa venduta; pertanto la venditrice può essere condannata a tenere indenni gli acquirenti.

• art. 1484 c.c.

  Richiamato nel quadro delle garanzie e rimedi dell'acquirente contro squilibri contrattuali derivanti da fatti preesistenti.

• art. 1497 c.c.

  Citato in relazione alla possibile diversa tutela dell'acquirente (azione per difetto di qualità o inadempimento contrattuale) rispetto alla garanzia per evizione.

• art. 1480 c.c.

  Men- zionato fra le norme richiamate in relazione alle garanzie in caso di evizione parziale, rimarcando l'inapplicabilità nel caso concreto.

• art. 360 c.p.c.

  Norma che elenca i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha valutato i motivi dedotti ai sensi dell'art. 360 e li ha ritenuti infondati o inammissibili.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai poteri del giudice di rilevare d'ufficio elementi normativi e procedurali (iura novit curia) e alla produzione di documenti normativi locali.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato con riferimento alla tempestività e precisione delle conclusioni e degli elementi probatori; la Corte ha ritenuto che le censure relative alla precisione fossero infondate.

• art. 1, comma 17, legge n. 228/2012 (art. 13 d.P.R. 115/2002 comma 1-quater)

  La Corte ha dato atto dell'obbligo di versamento del contributo unificato aggiuntivo per i ricorsi proposti dopo la data prevista dalla norma.

Massime di principio

• I muri di sostegno di terrapieni artificiali creati dall'uomo sono 'costruzioni' ai fini delle norme sulle distanze (art. 873 c.c.) e pertanto soggetti agli obblighi di distanza e alle relative azioni di riduzione in pristino.
• L'azione di riduzione in pristino (ripristino dello stato dei luoghi) deve essere rivolta contro il proprietario del fondo sul quale è stata eseguita l'opera, anche se quest'ultima è stata materialmente realizzata da un terzo.
• L'acquirente di un terreno può ottenere la manleva dal venditore se lo stato di fatto lesivo (es. violazione delle distanze) preesisteva alla vendita e limita l'utilizzo previsto dell'immobile; in tali casi può trovare applicazione l'art. 1489 c.c.
• Il giudice di merito può rilevare d'ufficio e applicare norme regolamentari locali integrative del codice (iura novit curia) quando la parte deduce la loro violazione; pertanto la mancata espressa invocazione formale non esclude il loro esame se il tema è comunque dedotto nel giudizio.
• Le censure di legittimità fondate su presunte omissioni di fatto o valutazioni del giudice di merito sono difficilmente accolte se la Corte di cassazione ritiene conformi i principi di diritto e la motivazione del giudice territoriale; il sindacato di Cassazione è limitato a vizi di diritto e a palese travisamento degli atti probatori.
• Nella ripartizione delle spese di giudizio il giudice di merito ha ampia discrezionalità nel contemperare la soccombenza globale delle parti; anche la parte vittoriosa parzialmente può vedersi compensate le spese in tutto o in parte.