Cassazione Civile, Ordinanza n. 27032/2024 del 18/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare avente a oggetto un immobile con pertinenze, per prezzo complessivo di euro 210.000, con caparra confirmatoria di euro 40.000 versata al promittente venditore. L'acquirente ha sostenuto che il definitivo non si fosse potuto stipulare perché mancava la documentazione sulla regolarità urbanistico-edilizia del vano deposito e del locale autorimessa, nonostante nel preliminare il venditore avesse dichiarato la conformità edilizia del fabbricato e garantito la regolarità urbanistica. Dopo una raccomandata di contestazione dell'acquirente e una successiva diffida ad adempiere del venditore, l'acquirente ha dichiarato di recedere per inadempimento del promittente venditore e ha chiesto il doppio della caparra; in via subordinata ha formulato ulteriori domande di risoluzione, nullità, annullamento o riduzione del prezzo. Il venditore ha resistito sostenendo che fosse stato l'acquirente a non presentarsi al rogito e a non offrire il saldo prezzo, che le irregolarità fossero irrilevanti o comunque limitate a piccole pertinenze e che, anzi, fosse lui legittimato a recedere e a trattenere la caparra. In cassazione il venditore ha dedotto violazione degli artt. 1375, 1385, 1455 e 1460 c.c., sostenendo che la Corte di appello avesse erroneamente valutato la gravità dell'inadempimento del promittente venditore e, specularmente, escluso la gravità dell'inadempimento dell'acquirente; ha inoltre censurato il mancato rilievo della testimonianza che attribuiva al promissario acquirente un ripensamento per carenza di liquidità e non per le irregolarità urbanistiche.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto entrambi i motivi congiuntamente esaminati inammissibili e infondati. Ha affermato che la valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è questione di fatto rimessa al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua. Ha rilevato che la Corte territoriale aveva esaminato gli elementi decisivi: il rifiuto definitivo di avviare la sanatoria, la violazione della clausola contrattuale che garantiva la regolarità edilizia, l'assenza di un riferimento specifico alle pertinenze nella successiva vendita e il rifiuto dell'acquirente di stipulare a fronte delle irregolarità accertate. È stata inoltre dichiarata inammissibile la censura per omesso esame di fatti decisivi, richiamando il regime della doppia conforme, poiché il ricorrente non aveva indicato le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado. La Corte ha pure precisato che la giurisprudenza evocata in tema di parziale difformità urbanistica e di eseguibilità in forma specifica ex art. 2932 c.c. non era pertinente, perché qui veniva in rilievo la gravità dell'inadempimento alla luce della clausola che garantiva la regolarità edilizia dell'intero compendio. Il ricorso è quindi stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese, a una somma ulteriore ex art. 96, commi 3 e 4 c.p.c., e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1375 c.c.

  richiamato insieme alle altre norme per contestare la valutazione della correttezza e buona fede nell'esecuzione del preliminare e nella verifica del recesso

• art. 1385 c.c.

  richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e alle conseguenze del recesso per inadempimento

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione è questione di fatto rimessa al giudice di merito e insindacabile in cassazione se motivata

• art. 1460 c.c.

  richiamato in relazione all'eccezione di inadempimento e alla legittimità del rifiuto di stipulare il definitivo

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  la censura è stata formulata come violazione e falsa applicazione di legge

• art. 380-bis c.p.c.

  procedimento accelerato per ricorsi manifestamente infondati o inammissibili, nel quale è stata definita la causa

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la memoria depositata dalla parte ricorrente

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  la Corte ha condannato il ricorrente al pagamento di una somma ulteriore per lite temeraria e a favore della Cassa delle Ammende

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  è stato dato atto dell'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro per il raddoppio del contributo unificato

• art. 2932 c.c.

  la giurisprudenza sulla parziale difformità urbanistica è stata ritenuta non pertinente al caso, perché qui non si discuteva dell'eseguibilità in forma specifica ma della gravità dell'inadempimento rispetto alla garanzia di regolarità edilizia dell'intero bene

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, la violazione della clausola che garantisce la regolarità edilizia del bene può integrare un inadempimento grave idoneo a legittimare il recesso del promissario acquirente e la richiesta del doppio della caparra confirmatoria.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è rimessa al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo nei limiti del vizio di motivazione o della violazione di legge, non per una diversa lettura del fatto.
• In presenza di doppia conforme, il motivo per omesso esame di fatti decisivi è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• Le decisioni sulla gravità dell'inadempimento vanno lette in relazione al contenuto concreto del contratto e alle garanzie esplicitamente assunte dalle parti, senza trasporre automaticamente principi elaborati in fattispecie differenti.
• La giurisprudenza in tema di difformità urbanistica rilevante ai fini dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non è automaticamente applicabile quando il thema decidendum riguarda invece la legittimità del recesso per inadempimento e l'efficacia di una specifica garanzia contrattuale.

Come è indicizzato