Sentenza n. 1674/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La società ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Firenze ha dichiarato improcedibile l’istanza di permesso di costruire relativa a un intervento di demo-ricostruzione di un immobile originariamente edificato sine titulo e successivamente condonato, con modifica della sagoma e trasformazione della destinazione d’uso da artigianale-autorimessa a residenziale. Il provvedimento comunale si fondava sull’orientamento secondo cui sugli immobili condonati sarebbero consentiti soltanto interventi manutentivi e conservativi. La ricorrente ha dedotto violazione dell’art. 97 Cost. e degli artt. 2, 3 e 10-bis l. 241/1990, violazione dei principi di buon andamento e imparzialità, sviamento, carenza di istruttoria, difetto di motivazione e falso presupposto in fatto e diritto. Ha inoltre dedotto violazione degli artt. 41 e 97 Cost., dell’art. 9-bis d.P.R. 380/2001, dell’art. 5 d.l. 70/2011 e dei principi di legalità e legittimo affidamento, nonché disparità di trattamento, ingiustizia manifesta e ulteriori vizi di istruttoria e motivazione. È stata infine prospettata una questione di legittimità costituzionale.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso, ritenendo legittima la conclusione del Comune secondo cui l’intervento richiesto non era assentibile sull’immobile condonato. Il Collegio ha preso atto del contrasto giurisprudenziale: un orientamento escludeva, salvo interventi conservativi, che il condono producesse una piena preesistenza edilizia legittima; un altro riteneva il condono titolo idoneo a legittimare la costruzione ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001. Il TAR ha aderito alla ricostruzione espressa dalla Corte costituzionale, secondo cui il condono è una misura straordinaria, destinata a operare una tantum, che estingue l’illecito amministrativo e consente la conservazione dell’immobile, ma non attribuisce automaticamente accesso a interventi edilizi innovativi o a vantaggi edificatori ulteriori. Sugli immobili condonati sono quindi ammissibili gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia conservativa, sino alla demo-ricostruzione fedele, con sagoma, volumi, superfici utili e destinazione d’uso invariati. La demo-ricostruzione con sagoma diversa è ammessa soltanto nei limiti necessari a garantire la funzionalità dell’immobile, mentre gli interventi con mutamento di destinazione d’uso sono consentiti fuori dal regime ordinario solo nell’ambito di programmi e piani regionali di rigenerazione urbana. Poiché l’intervento richiesto comportava sia una modifica della sagoma sia il passaggio da destinazione artigianale a residenziale e perseguiva finalità innovative, con rilevante incidenza urbanistica, esso non aveva carattere conservativo e non poteva essere assentito. Le spese sono state integralmente compensate in ragione della complessità e dell’incertezza interpretativa della questione.

Norme richiamate

• art. 97 Cost.

  Richiamato in relazione ai principi di buon andamento e imparzialità dell’amministrazione, dedotti dalla ricorrente.

• artt. 2, 3 e 10-bis l. 241/1990

  Richiamati dalla ricorrente in relazione ai principi generali dell’azione amministrativa, all’obbligo di motivazione e alla partecipazione procedimentale.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Il Collegio esamina l’orientamento secondo cui il condono rientrerebbe tra i titoli idonei a legittimare la costruzione dell’immobile, ma ritiene comunque applicabili i limiti derivanti dalla natura straordinaria del condono e dalla necessità di carattere conservativo degli interventi.

• art. 5, comma 10, d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito dalla l. 12 luglio 2011, n. 106

  Alla luce della modifica operata dalla legge di bilancio 2026, costituisce disciplina speciale che consente di considerare il condono ai fini dello stato legittimo per interventi edilizi pesanti soltanto nel quadro di previsioni regionali di riqualificazione urbana, nel rispetto del divieto di consumo di suolo.

• art. 1, comma 23, l. 30 dicembre 2025, n. 199

  Modifica il comma 10 dell’art. 5 d.l. 70/2011; secondo la ricostruzione recepita dal TAR, conferma che gli interventi edilizi pesanti sugli immobili condonati richiedono uno specifico quadro regionale di rigenerazione urbana.

Massime di principio

• Il condono edilizio è una misura straordinaria e una tantum che consente la conservazione dell’immobile e produce l’estinzione dell’illecito amministrativo, ma non trasforma automaticamente l’immobile condonato in una preesistenza edilizia pienamente legittima ai fini dell’accesso a ogni successivo intervento edilizio.
• Sugli immobili condonati sono ordinariamente ammissibili gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia conservativa, sino alla demo-ricostruzione fedele con sagoma, volumi, superfici utili e destinazione d’uso invariati.
• La demo-ricostruzione di un immobile condonato con modifica della sagoma è ammissibile soltanto quando la modifica sia necessaria ad assicurare la funzionalità dell’edificio, mentre non è consentita se persegue finalità innovative estranee alla conservazione dell’immobile.
• Il mutamento di destinazione d’uso e gli altri interventi edilizi pesanti sugli immobili condonati non sono consentiti in via ordinaria; possono essere ammessi soltanto nell’ambito di specifici programmi e piani regionali di rigenerazione urbana, secondo la disciplina applicabile e nel rispetto del divieto di consumo di suolo.
• La verifica della legittimità di un intervento su un immobile condonato deve essere condotta considerando la concreta incidenza urbanistica dell’opera: un intervento di demo-ricostruzione con modifica della sagoma e cambio di destinazione d’uso, se non inserito in un programma di rigenerazione urbana, ha natura innovativa e non conservativa e non può essere assentito.

Come è indicizzato