Cassazione Civile, Ordinanza n. 14833/2024 del 28/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto di un superattico e dei limitrofi lastrici solari da parte del ricorrente, che sosteneva di averli comprati insieme all'unità immobiliare e di averne anche trascritto per primo il titolo. Dopo la comunicazione di inizio lavori per la realizzazione di terrazze, un condomino del piano inferiore ha reagito con ricorso al TAR contro l'attività edilizia; il TAR ha inizialmente accolto la cautelare, imponendo la sospensione dei lavori, ma poi ha rigettato il ricorso. Il ricorrente ha quindi agito per ottenere il risarcimento dei danni subiti per l'asserita illegittima opposizione alle opere. Il convenuto ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto l'accertamento della natura condominiale delle porzioni interessate dai lavori, la rimessione in pristino e il risarcimento dei danni; ha anche domandato il rigetto della pretesa avversaria. Il ricorrente ha chiamato in causa la società venditrice per essere manlevato e per far valere la propria buona fede nell'acquisto. Il Tribunale ha rigettato la domanda attorea, ha accolto in parte la riconvenzionale del condomino, ha dichiarato condominiali il lastrico solare, la copertura e il sottotetto coinvolti e ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, escludendo responsabilità della società venditrice in ragione di una transazione del 25 maggio 2011 con rinuncia a ogni pretesa. La Corte d'appello ha confermato, ritenendo nuova e quindi inammissibile la domanda con cui l'attore sosteneva di aver acquistato a non domino in buona fede e per primo trascritto, confermando inoltre l'efficacia della transazione e negando che si potesse sostituire il risarcimento per equivalente alla reintegrazione in forma specifica. Nel ricorso per cassazione sono stati dedotti cinque motivi: 1) violazione degli artt. 1153 e 2643 ss. c.c. per avere escluso l'acquisto a non domino in buona fede di una porzione immobiliare, valorizzando solo il dato della trascrizione; 2) violazione dell'art. 345 c.p.c. per avere qualificato come nuova la domanda di accertamento della proprietà dei lastrici solari; 3) ancora art. 345 c.p.c. e art. 1479 c.c. per avere ritenuto nuova la deduzione relativa alla nullità della transazione e all'acquisto a non domino; 4) omessa/insufficiente/contraddittoria motivazione sulla non applicabilità dell'art. 2058, secondo comma, c.c. al caso concreto, ai fini di sostituire il ripristino con il risarcimento per equivalente; 5) vizio motivazionale sulla quantificazione e valutazione dei danni patrimoniali derivanti dall'azione del condomino e, più in generale, sulla pretesa risarcitoria proposta contro di lui. La Cassazione ha ritenuto infondati il secondo e il terzo motivo, ha dichiarato inammissibile il primo per effetto del rigetto della autonoma ratio decidendi posta a base della sentenza impugnata, e ha dichiarato inammissibili il quarto e il quinto motivo perché formulati come censure motivazionali non più proponibili nei termini prospettati e comunque prive della specifica indicazione di un fatto decisivo controverso. Ha quindi rigettato integralmente il ricorso, condannando il ricorrente alle spese di legittimità in favore di entrambe le controricorrenti e dando atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha confermato che la domanda di accertamento dell'acquisto a non domino e della proprietà dei lastrici solari era nuova in appello e quindi inammissibile ex art. 345 c.p.c.; ha ritenuto corretta l'interpretazione della transazione del 25 maggio 2011, che escludeva qualsiasi pretesa di manleva o risarcimento verso la società venditrice; ha escluso la configurabilità dell'acquisto a non domino di un bene immobile sulla base dell'art. 1153 c.c., norma riferita ai beni mobili; ha considerato infondate o inammissibili le censure sulla sostituzione del ripristino con il risarcimento per equivalente e sulla valutazione dei danni patrimoniali, rilevando anche che i motivi di ricorso erano articolati in termini di vizio motivazionale non più ammissibile se non nei ristretti limiti del nuovo art. 360, n. 5, c.p.c. Il ricorrente è stato condannato alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1153 c.c.

  È stato ritenuto non applicabile all'acquisto a non domino di un bene immobile, poiché la norma riguarda l'acquisto in buona fede dei beni mobili.

• art. 2643 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di pubblicità immobiliare e trascrizione degli atti, ma la Corte non ha ritenuto decisivo il richiamo ai fini dell'acquisto a non domino dedotto.

• art. 2644 c.c.

  È evocato dal ricorrente per sostenere la priorità della trascrizione nei conflitti tra aventi causa; la Corte osserva che tale argomento non era stato utilmente introdotto come domanda in primo grado.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte conferma che in appello non possono essere introdotte domande nuove; la richiesta di accertamento della proprietà a non domino è stata qualificata come nuova e quindi inammissibile.

• art. 1479 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la tutela dell'acquirente nel rapporto con il venditore; la Corte osserva che la norma attiene al rapporto venditore-acquirente e sarebbe stata semmai invocabile verso la società alienante, ma la transazione ne precludeva l'uso.

• art. 2058, secondo comma, c.c.

  La Corte d'appello ha escluso la sostituibilità della reintegrazione in forma specifica con il risarcimento per equivalente in una controversia su diritti reali, valorizzando il carattere assoluto del diritto leso e l'esigenza di rimuovere il fatto illecito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di motivazione è utilizzabile solo nei ristretti limiti attualmente previsti; non è sufficiente lamentare genericamente omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione senza indicare un fatto storico decisivo.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato come parametro per definire il "fatto" controverso o decisivo ai fini del vizio motivazionale e per distinguere fatti principali e secondari da mere questioni giuridiche.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo dovuto in conseguenza dell'esito negativo del ricorso.

Massime di principio

• In appello non possono essere introdotte domande nuove: se la parte, nel giudizio di primo grado, non ha chiesto l'accertamento del proprio diritto in via autonoma, la relativa domanda è inammissibile ex art. 345 c.p.c.
• L'acquisto a non domino in buona fede disciplinato dall'art. 1153 c.c. riguarda i beni mobili e non è estensibile agli immobili; per questi ultimi operano le regole della circolazione immobiliare e della trascrizione, ma solo entro i limiti delle domande ritualmente proposte.
• Se una sentenza è sorretta da più rationes decidendi autonome e una di esse resiste all'impugnazione, i motivi rivolti contro le altre diventano inammissibili per difetto di interesse, perché l'eventuale cassazione non potrebbe comunque eliminare la decisione.
• Nei giudizi aventi ad oggetto diritti reali, la tutela reintegratoria in forma specifica è tendenzialmente preferita al risarcimento per equivalente; la sostituzione è ammessa solo nei limiti dell'art. 2058, comma 2, c.c. e non può essere invocata in modo generico.
• Il vizio di motivazione deducibile in cassazione richiede l'indicazione di un fatto storico principale o secondario, controverso e decisivo, e non può risolversi in una critica generica alla valutazione delle questioni o alla sufficienza argomentativa della sentenza.
• La transazione, se validamente conclusa, preclude la riproposizione di pretese risarcitorie o di manleva coperte dall'accordo, salvo che siano allegati e provati vizi specifici del consenso o cause di nullità effettivamente configurabili.

Come è indicizzato