Sentenza n. 1677/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Il Comune di Follonica ha agito per l'accertamento dell'inadempimento degli obblighi assunti con la convenzione di lottizzazione relativa all'area CP01b - Bivio Rondelli e per la condanna dei soggetti obbligati al risarcimento del costo delle opere di urbanizzazione interne al lotto e degli interventi perequativi esterni non completati. Ha inoltre chiesto l'accertamento dell'obbligo di cessione gratuita delle aree destinate alle opere pubbliche, il trasferimento coattivo della particella individuata mediante sentenza ex art. 2932 c.c., l'ordine di trascrizione e la presentazione di una nuova garanzia fideiussoria, essendo divenuta inefficace la polizza originaria per la revoca dell'autorizzazione all'attività assicurativa della compagnia garante. La società ha contestato l'imputabilità dell'inadempimento e l'importo dei lavori, sostenendo che alcune opere non erano realizzabili per vicende riguardanti un lotto confinante e prospettando opere alternative. Alcuni comproprietari hanno chiesto il rigetto; un erede ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, sostenendo di non avere assunto obblighi con la convenzione. Il Comune ha quantificato inizialmente il danno in euro 257.743,46; il CTU ha determinato in euro 233.942,86 il valore delle opere ancora da realizzare.

La decisione

Il TAR ha respinto l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, ritenendo che le obbligazioni derivanti dalla convenzione urbanistica abbiano natura reale e gravino non solo sul soggetto attuatore, ma anche sui sottoscrittori comproprietari e sui loro aventi causa. Nel merito ha accertato l'inadempimento della società, ora sottoposta a liquidazione giudiziale, e degli altri soggetti obbligati: le opere private erano state completate e avevano ottenuto l'agibilità, mentre le opere pubbliche convenute non erano state integralmente realizzate. Le difficoltà connesse al lotto confinante non costituivano causa liberatoria né autorizzavano unilateralmente la sostituzione delle opere previste, anche perché la convenzione disciplinava espressamente la realizzazione di un accesso carrabile provvisorio in caso di mancata attuazione dell'area confinante. Il Comune non era obbligato ad accettare opere diverse o alternative. Sulla base della convenzione e della CTU, il Tribunale ha condannato solidalmente i resistenti al pagamento di euro 233.942,86, oltre interessi legali e rivalutazione nei limiti di legge, respingendo la domanda di maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c. per difetto di prova. Ha accertato, nei confronti della sola Liquidazione giudiziale di Impredil s.r.l., l'obbligo di cessione gratuita della particella 2182, sub 1, foglio 20, e ne ha disposto il trasferimento coattivo al Comune ex art. 2932 c.c., con ordine di trascrizione. Ha inoltre ordinato ai soggetti resistenti di presentare entro due mesi una garanzia fideiussoria idonea, in sostituzione della garanzia divenuta inefficace. Le spese di lite sono state compensate, mentre i compensi e le spese della CTU sono stati posti solidalmente a carico dei soccombenti.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  In materia di responsabilità contrattuale, il creditore deve provare la fonte dell'obbligazione e allegare l'inadempimento; il debitore deve dimostrare l'esatto adempimento o la causa non imputabile dell'inadempimento.

• art. 2697 c.c.

  Il riparto dell'onere probatorio richiede al creditore di dimostrare il rapporto obbligatorio, l'inadempimento, il danno e il nesso causale, mentre il debitore deve provare i fatti estintivi o liberatori.

• art. 1224, comma 2, c.c.

  Il maggior danno da ritardo nel pagamento di un'obbligazione pecuniaria deve essere provato; in mancanza di prova la relativa domanda è respinta.

• art. 2932 c.c.

  Nell'ambito della giurisdizione esclusiva sulle controversie relative all'esecuzione di convenzioni urbanistiche, il giudice amministrativo può pronunciare il trasferimento coattivo della proprietà delle aree oggetto dell'obbligo convenzionale di cessione.

• art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, c.p.a.

  La giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo comprende le controversie relative all'esatta esecuzione degli obblighi derivanti da convenzioni urbanistiche e di lottizzazione.

• art. 28 l. 1150/1942

  La cessione al Comune delle aree destinate alle opere di urbanizzazione costituisce obbligo funzionale alla realizzazione dell'assetto urbanistico e presupposto della convenzione di lottizzazione.

• art. 4 della convenzione urbanistica

  La garanzia fideiussoria deve assicurare l'adempimento degli obblighi convenzionali; quando la garanzia originaria diviene inefficace per la revoca dell'autorizzazione dell'assicuratore, deve essere ricostituita.

• art. 66, comma 4, c.p.a.

  La liquidazione del compenso del consulente tecnico d'ufficio è effettuata dal presidente del collegio con separato decreto; la sentenza regola soltanto l'onere delle relative spese tra le parti.

• artt. 79 e 80 c.p.a.

  Il giudizio è stato riassunto nei confronti della liquidazione giudiziale della società dopo l'apertura della procedura concorsuale.

Massime di principio

• Le obbligazioni derivanti da una convenzione urbanistica per la realizzazione di opere di urbanizzazione e per la cessione delle relative aree hanno natura reale e possono gravare, oltre che sul soggetto attuatore, sui proprietari sottoscrittori e sui loro aventi causa, nei limiti degli obblighi assunti dalla convenzione.
• Il soggetto obbligato alla realizzazione di opere di urbanizzazione non può liberarsi invocando unilateralmente difficoltà derivanti da vicende di un lotto confinante, quando la convenzione disciplina espressamente modalità alternative o provvisorie di accesso e non prevede la sostituzione delle opere senza accordo con il Comune.
• Nella responsabilità contrattuale da inadempimento di una convenzione urbanistica, il Comune deve provare la fonte dell'obbligazione, l'inadempimento, il danno e il nesso causale; grava invece sugli obbligati la prova dell'adempimento esatto o della causa non imputabile, nonché degli eventuali fatti estintivi o di una diversa ripartizione della responsabilità.
• Nella giurisdizione esclusiva relativa all'esecuzione di una convenzione urbanistica, il giudice amministrativo può disporre ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo delle aree da cedere gratuitamente, quando la loro individuazione risulti determinabile sulla base delle clausole convenzionali, degli elaborati progettuali e dello stato dei luoghi.
• La revoca dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività assicurativa del garante determina l'inefficacia della polizza prestata a garanzia degli obblighi urbanistici e legittima l'ordine di ricostituzione della garanzia mediante fideiussione idonea.
• La domanda di risarcimento del maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c. deve essere respinta se non è accompagnata da adeguata prova del pregiudizio ulteriore rispetto agli interessi legali.

Come è indicizzato