Sentenza n. 109/2026 - Bolzano, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il diniego comunale fondato su due ragioni: la collocazione delle unità immobiliari in un condominio e il mancato rispetto dei requisiti dimensionali e funzionali. Con il primo motivo ha dedotto l'illegittimità derivata del diniego per violazione dell'art. 38, comma 4, della L.P. n. 9/2018 e dell'art. 8, comma 1, del D.P.P. n. 25/2022, nonché eccesso di potere per sviamento, irragionevolezza, disparità di trattamento e illogicità, contestando gli artt. 7, comma 6, e 8, comma 5, del regolamento comunale nella parte in cui escludono in via generale gli appartamenti o le camere ubicati in condominio. La ricorrente ha sostenuto che la disciplina provinciale non prevede tale causa di esclusione e che il rinvio al regolamento comunale consente soltanto criteri coerenti con lo sviluppo equilibrato delle strutture ricettive, con le infrastrutture, la raggiungibilità e le risorse disponibili. Con il secondo motivo ha dedotto violazione e falsa applicazione dell'art. 3 del D.P.G.P. n. 32/1996, in combinato disposto con il D.P.G.P. n. 22/1977, nonché illogicità manifesta, travisamento dei fatti, insufficiente ed errata motivazione. Ha sostenuto che ciascuno dei tre monolocali, destinato a due persone, aveva una superficie di almeno 28 mq e quindi rispettava il parametro previsto per gli appartamenti. In memoria ha inoltre contestato che fosse necessaria una camera da letto separata e ha dedotto l'incompetenza del Comune a verificare i requisiti igienico-sanitari nella fase di assegnazione dei posti letto. Il Comune ha difeso la legittimità del regolamento, richiamando la tutela dello spazio abitativo dei residenti, e ha sostenuto che i monolocali fossero privi di una camera da letto minima di 12 mq e di un soggiorno di almeno 14 mq.

La decisione

Il ricorso è stato accolto integralmente e sono stati annullati il diniego e gli atti impugnati, con condanna del Comune al pagamento di 3.000 euro oltre accessori. Il primo motivo è stato accolto perché la L.P. n. 12/1995 disciplina l'attività ricettiva in modo neutro rispetto alla tipologia edilizia dell'immobile, considerando il numero massimo di camere o appartamenti e la natura non strumentale dell'immobile, senza distinguere tra edifici condominiali e isolati. Il potere regolamentare comunale previsto dall'art. 8 del D.P.P. n. 25/2022 deve essere esercitato sulla base di criteri territoriali e funzionali, quali infrastrutture, raggiungibilità e risorse necessarie, e non consente l'introduzione di un divieto generale fondato sulla sola ubicazione in condominio. La disposizione comunale è stata quindi ritenuta eccedente i poteri regolatori attribuiti ai Comuni e annullata. Il secondo motivo è stato accolto perché il monolocale, non previsto come categoria autonoma, deve essere ricondotto alla nozione di appartamento e soggiace ai parametri dimensionali specifici dell'art. 3, comma 3, del D.P.G.P. n. 32/1996. Per due persone è richiesta una superficie minima di 28 mq, comprensiva di bagno e cucina o posto di cottura. La clausola relativa alla superficie minima delle camere mira a impedire una distribuzione interna squilibrata negli appartamenti composti da più vani, ma non impone, per il monolocale, una camera separata di 12 mq e un soggiorno autonomo di 14 mq, poiché l'intera unità costituisce un unico ambiente polifunzionale. Essendo pacifico che ciascun appartamento disponeva di almeno 28 mq, il requisito dimensionale risultava rispettato.

Norme richiamate

• art. 1, comma 1, L.P. 11 maggio 1995, n. 12

  disciplina l'attività di chi fornisce alloggio in non più di 8 camere o 5 appartamenti

  La disciplina provinciale individua l'attività ricettiva sulla base del numero massimo di camere o appartamenti e della natura non strumentale dell'immobile, senza distinguere in ragione della collocazione in condominio o in edificio isolato.

• art. 38, comma 4, L.P. n. 9/2018

  A tutela dello spazio abitativo della popolazione residente e per la finalità prevista dall’articolo 34, comma 6, viene limitato l’affitto privato a uso turistico

  La disposizione introduce il contingentamento dei posti letto turistici e demanda alla Giunta provinciale la definizione dei presupposti e dei criteri per la loro assegnazione.

• art. 8, comma 1, D.P.P. 26 settembre 2022, n. 25

  nel rispetto dei principi di seguito esposti. Si deve garantire lo sviluppo equilibrato tra pubblici esercizi ed esercizi a carattere non alberghiero

  Il Comune può stabilire criteri e modalità di assegnazione dei posti letto, ma deve rispettare i principi provinciali e utilizzare criteri territoriali e funzionali, riferiti a infrastrutture, raggiungibilità e risorse necessarie; non può introdurre un divieto tipologico generale basato sulla sola ubicazione in condominio.

• art. 7, comma 6, e art. 8, comma 5, Regolamento comunale per l'assegnazione di posti letto, approvato con deliberazione del Consiglio comunale n. 41 del 9 maggio 2024

  se gli appartamenti e/o le camere destinate all’affitto si trovano all’interno di un condominio

  Le disposizioni regolamentari comunali che escludono in via generale l'assegnazione di posti letto per le unità ubicate in condominio sono state ritenute eccedenti il potere regolamentare comunale e annullate.

• art. 3, commi 1, 2 e 3, D.P.G.P. n. 32/1996

  Gli appartamenti devono avere una superficie minima, comprensiva del bagno e della cucina o posto di cottura, di 23 mq per una persona, incrementata di 5 mq per ogni persona aggiuntiva.

  Il monolocale destinato all'attività ricettiva è riconducibile alla nozione di appartamento e deve rispettare il parametro specifico del comma 3. Per due persone la superficie minima è di 28 mq; non è necessario ricavare una camera separata di 12 mq e un soggiorno autonomo quando l'unità è costituita da un unico ambiente polifunzionale.

• art. 3, D.P.G.P. 22/1977

  l’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a 28 mq e non inferiore a 38 mq se per due persone

  Il rinvio agli standard delle abitazioni civili contenuto nel D.P.G.P. n. 32/1996 opera salvo i parametri specifici per gli appartamenti ricettivi; per i monolocali trova quindi applicazione il parametro speciale di 28 mq per due persone previsto dal D.P.G.P. n. 32/1996.

• art. 82 L.P. n. 9/2018

  È richiamata dalla ricorrente con riferimento alla segnalazione certificata di agibilità, ma non costituisce la disposizione decisiva della decisione.

Massime di principio

• Quando la normativa provinciale disciplina un'attività ricettiva senza distinguere tra immobili condominiali e immobili isolati, il Comune non può introdurre, mediante regolamento, un divieto generale fondato sulla sola ubicazione dell'unità in condominio, salvo che tale criterio sia direttamente riconducibile ai parametri normativi attribuiti alla potestà comunale.
• Il rinvio a un regolamento comunale per l'assegnazione contingentata di posti letto non attribuisce un potere libero di introdurre nuove categorie astratte di immobili inidonei; i criteri comunali devono essere coerenti con i principi sovraordinati e riferiti concretamente a infrastrutture, raggiungibilità, risorse e capacità territoriale di sostenere l'attività turistica.
• Il monolocale destinato ad attività ricettiva è riconducibile alla categoria degli appartamenti e, ai fini dei requisiti dimensionali, è soggetto al parametro specifico previsto per gli appartamenti dalla disciplina di settore, comprensivo di bagno e cucina o posto di cottura.
• La previsione secondo cui la superficie minima delle camere non può essere inferiore a quella prevista per le camere da letto impedisce una distribuzione interna squilibrata negli appartamenti composti da più vani, ma non impone una camera da letto separata quando l'unità è un monolocale costituito da un unico ambiente polifunzionale.

Come è indicizzato