Sentenza del 29/12/2023 n. 222 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Savona

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento IMU per l'anno 2022 relativo ad aree dell'ex stabilimento P, censite dalla ricorrente come tassate sulla base della rendita catastale; il Comune ha rideterminato l'imponibile ritenendo le aree fabbricabili dal 2018 (permesso a costruire 25.1.2017) e imponendo l'IMU sul valore venale in comune commercio calcolato ai sensi dell'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992. La ricorrente ha contestato: a) la reale edificabilità per la presenza di vincoli idrogeologici; b) la metodologia di determinazione del valore venale adottata dal Comune (approccio HBU che prescinde dal mercato); c) l'inaffidabilità della perizia comunale per non aver considerato vincoli della Soprintendenza, costi di messa in sicurezza del torrente e altri fattori concreti che comprimono il valore, proponendo una valutazione alternativa basata sul mercato e su una procedura indiretta di trasformazione.

La decisione

La Corte ha ritenuto che l'area sia da considerarsi fabbricabile e che la base imponibile per l'IMU sia il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Ha interpretato l'aggettivo "venale" come collegamento diretto al valore di mercato e ha affermato che la determinazione del valore deve tener conto tassativamente dei parametri indicati dall'art. 5, c.5, d.lgs. n. 504/1992 (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri per adattamento del terreno, prezzi medi di mercato di aree analoghe), potendo il giudice integrare con altri elementi idonei. La Corte ha ritenuto insufficiente la metodologia del Comune che prescinde dal mercato e, facendo proprie le osservazioni e la perizia del perito del Tribunale designato dalla ricorrente, ha determinato il valore venale per l'anno 2022 in euro 14.144.495, annullando l'accertamento comunale. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili il valore base imponibile è il valore venale in comune commercio, da determinare avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri per eventuali lavori di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe. L'aggettivo 'venale' va inteso come richiamo al valore di mercato.

• art. 13, comma 3, d.l. n. 201/2011 (conv. in l. n. 214/2011)

  Richiama l'art. 5, c.5, del d.lgs. n. 504/1992 per le aree fabbricabili e conferma che la base imponibile è il valore venale in comune commercio.

• art. 13, comma 4, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201 (conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214)

  Stabilisce che per i fabbricati iscritti in catasto la base imponibile è costituita dalle rendite catastali, differenziando quindi la disciplina applicabile alle aree fabbricabili (valore venale) rispetto ai fabbricati (rendita catastale).

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. Cass. nn. 11443/2023, 9529/2023, 9311/2023; Cass. civ. n. 17007/2021; n. 3951/2020)

  Orientamenti richiamati in tema di determinazione del valore venale: i parametri del comma 5 art.5 sono vincolanti e il giudice può integrare con altri elementi idonei; il criterio HBU non può essere applicato prescindendo dal mercato; demolizione e ricostruzione non impediscono la qualificazione come area fabbricabile.

Massime di principio

• Se un'area è qualificata come fabbricabile nello strumento urbanistico, la base imponibile IMU è il valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno, anche se esistono vincoli che possono incidere sulla concreta edificabilità; tali vincoli rilevano ai fini della riduzione del valore ma non tolgono la natura di area fabbricabile.
• La determinazione del valore venale deve essere ancorata al mercato: occorre utilizzare i parametri tassativi dell'art. 5, c.5, d.lgs. 504/1992 (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di aree analoghe). Metodologie che puntino esclusivamente alla massima potenzialità edificatoria (HBU teorico) senza riferimento al mercato sono insufficiente per l'accertamento IMU.
• Il giudice può integrare i parametri legali con altri elementi idonei a definire il valore commerciale probabilistico dell'area: comparables di mercato, esiti di aste fallite o a ribasso, costi di bonifica o messa in sicurezza, vincoli paesaggistici o storico-artistici e la durata prevista per la trasformazione sono tutti elementi utili e ponderabili.
• In caso di contenzioso, il proprietario dovrebbe documentare con perizia fondata su comparazioni di mercato e sui costi effettivi di trasformazione e mitigazione dei vincoli; dall'altra parte il Comune che intende rettificare l'imponibile deve motivare e provare i riferimenti di mercato utilizzati.
• La qualificazione urbanistica (permessi, convenzioni, piano) determina la possibilità di assoggettare l'area alla tassazione come fabbricabile a decorrere dall'anno pertinente, ma non autorizza il Comune a fissare arbitrariamente valori teorici senza riscontro sul mercato.