Sentenza n. 6321/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

Il privato aveva impugnato l’ordinanza comunale di demolizione delle opere realizzate in due unità immobiliari site in zona omogenea A, contestando la violazione delle garanzie procedimentali e l’eccesso di potere per difetto di istruttoria e di presupposti. Deduceva che non fosse stata adeguatamente dimostrata l’originaria destinazione residenziale dell’unità immobiliare e che l’utilizzazione quale studio professionale costituisse una destinazione promiscua, temporanea e reversibile, non accompagnata da significative opere edilizie né da una stabile trasformazione del territorio, anche in ragione della permanenza della cucina. In appello denunciava inoltre il travisamento dei fatti e il difetto di istruttoria, sostenendo che la mera presenza di arredi da ufficio non potesse integrare un mutamento urbanisticamente rilevante.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha rigettato l’appello e confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione. Ha affermato che, ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001, nelle zone omogenee A sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino mutamenti di destinazione d’uso. Il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante può realizzarsi anche senza opere edilizie, quando comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. 380/2001. Il passaggio da residenziale a terziario-direzionale, quale studio professionale, è idoneo a incidere sugli standard urbanistici e sul carico urbanistico, in ragione della frequentazione dell’immobile da parte del personale e della clientela. La contestazione dell’originaria destinazione residenziale è stata ritenuta tardiva, perché proposta per la prima volta in appello, comunque priva di prova e smentita dal contratto di locazione, che attestava il precedente uso abitativo. È stata ritenuta irrilevante l’assenza di opere edilizie di radicale trasformazione e la pretesa temporaneità dell’uso: il mutamento d’uso non autorizzato è illecito anche se realizzato senza opere e impone il ripristino della destinazione originaria. È stata quindi ritenuta legittima la demolizione del vano di collegamento tra le unità e il divieto di utilizzare l’immobile per attività comportanti frequentazione del pubblico e incremento degli standard urbanistici, ferma la possibilità di regolarizzare in futuro il mutamento d’uso secondo la disciplina vigente, anche mediante SCIA se senza opere. Spese integralmente compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

  costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire quegli interventi di ristrutturazione edilizia che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso

  Nelle zone omogenee A, il mutamento di destinazione d’uso rientra tra gli interventi subordinati a permesso di costruire secondo la disciplina applicabile ratione temporis.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale

  Il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante può sussistere anche in assenza di opere edilizie, quando determina il passaggio a una diversa categoria funzionale; la disciplina sopravvenuta conferma la distinzione tra mutamenti con opere e senza opere.

• art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. 380/2001

  il mutamento della destinazione d’uso, che implichi variazione degli standards urbanistici previsti dal d.m. 2 aprile 1968, è espressamente qualificato quale variazione essenziale rispetto al titolo

  Il mutamento d’uso costituisce variazione essenziale quando comporta una modifica degli standard urbanistici relativi alle diverse categorie funzionali.

• d.m. 2 aprile 1968, n. 1444

  Gli standard urbanistici rilevano per individuare l’incidenza del passaggio dalla destinazione residenziale a quella terziario-direzionale e il conseguente incremento del carico urbanistico.

Massime di principio

• Il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante può realizzarsi anche senza opere edilizie, quando l’utilizzazione dell’immobile comporti il passaggio dalla categoria funzionale originaria a una diversa categoria prevista dalla disciplina urbanistica.
• Il passaggio da destinazione residenziale a destinazione terziario-direzionale, quale studio professionale con possibile accesso di personale e clientela, è idoneo a determinare un incremento del carico urbanistico e degli standard urbanistici, anche se l’immobile conserva caratteristiche e arredi propri dell’uso abitativo.
• L’assenza di opere edilizie significative, la reversibilità dell’utilizzazione o la sua asserita temporaneità non escludono l’illiceità del mutamento d’uso non autorizzato, quando la concreta utilizzazione incida sulla categoria funzionale e sul carico urbanistico.
• La contestazione dell’originaria destinazione urbanistica o d’uso dell’immobile, se proposta per la prima volta in appello e non adeguatamente provata, è tardiva e comunque non può prevalere su documentazione contrattuale che attesti il precedente uso residenziale.
• In presenza di un mutamento d’uso non autorizzato, l’amministrazione può imporre il ripristino della destinazione originaria e la demolizione delle opere strumentali al cambio d’uso; resta possibile una successiva regolarizzazione secondo il titolo edilizio richiesto dalla disciplina vigente.

Come è indicizzato