Sentenza del 15/11/2017 n. 4685 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione giuridica della cessione congiunta di un'abitazione e dell'adiacente cortile, autonomamente censiti al catasto. Si contestava se l'operazione dovesse essere considerata una pluralità di compravendite a causa del frazionamento catastale oppure un'unica cessione comprendente un bene principale e la relativa pertinenza. La questione centrale era l'esistenza del rapporto di pertinenzialità, individuato nella durevole funzionalità del cortile al servizio o all'ornamento dell'abitazione.

La decisione

È stato affermato che, quando tra abitazione e cortile sussiste un rapporto obiettivo e durevole di pertinenzialità, la cessione costituisce un unico negozio giuridico e non può essere riqualificata come una pluralità di compravendite. L'autonomia catastale o la presenza di diversi mappali è un elemento di scarsa rilevanza, poiché il frazionamento catastale può dipendere da diverse vicende e non esclude la natura pertinenziale. Non sono indicati nel testo i soggetti processuali né gli estremi specifici del dispositivo.

Norme richiamate

• Art. 817 del codice civile

  Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

  La pertinenzialità richiede l'esistenza di un bene principale e di un bene accessorio collegati da una durevole funzionalità, diretta a migliorare l'uso o l'ornamento del bene principale. Non sono necessarie né una dipendenza assoluta né l'unione materiale tra i beni; l'autonomia catastale non esclude il rapporto pertinenziale.

Massime di principio

• Per stabilire se due immobili costituiscono un'unica operazione con rapporto pertinenziale, occorre valutare soprattutto la destinazione concreta e durevole del bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale.
• La diversa identificazione catastale o la presenza di mappali separati non è, da sola, sufficiente a escludere la pertinenzialità né a trasformare automaticamente un'unica cessione in più compravendite.
• La pertinenzialità può sussistere anche senza contiguità materiale o dipendenza assoluta, purché emerga un collegamento funzionale stabile tra i beni.
• In caso di cessione congiunta, devono essere esaminati il contenuto dell'atto, la conformazione dei luoghi, la destinazione del bene accessorio e la funzione concretamente svolta rispetto all'immobile principale.
• La qualificazione fiscale e civilistica dell'operazione dovrebbe basarsi sulla sostanza del rapporto tra i beni e non esclusivamente sulle risultanze formali del catasto.