Sentenza n. 3056/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato le note con cui il Comune ha richiesto il pagamento di euro 11.883,40 a titolo di costo di costruzione per un intervento di demolizione e ricostruzione, con modifica della sagoma e realizzazione di un portico e di una piscina, e ha escluso l'applicazione delle agevolazioni previste dagli artt. 16, comma 10, e 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001. Con il primo motivo hanno dedotto la violazione degli artt. 3, lett. d), e 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001, nonché difetto di istruttoria e carenza di motivazione, sostenendo che l'intervento fosse una ristrutturazione edilizia senza aumento di cubatura e superficie e dovesse beneficiare dell'esenzione per gli edifici unifamiliari. Con il secondo motivo hanno contestato il mancato riconoscimento della natura unifamiliare dell'edificio, evidenziando la destinazione residenziale, la finalità di ripristino dell'agibilità dopo un incendio, l'adeguamento agli standard sismici, energetici e sanitari e la congruità delle dimensioni rispetto al nucleo familiare. Con il terzo motivo, subordinato, hanno dedotto la violazione degli artt. 3, comma 1, lett. d), e 16, comma 10, del d.P.R. n. 380/2001 e della delibera consiliare comunale del 3 ottobre 2019, sostenendo che il costo di costruzione avrebbe dovuto essere calcolato nella misura ridotta del 5% del valore periziato, anziché nella misura ordinaria del 10%, con conseguente restituzione di euro 5.941,70.

La decisione

Il TAR ha respinto i primi due motivi. L'esenzione prevista dall'art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 costituisce deroga alla regola generale dell'onerosità del permesso di costruire e deve essere interpretata restrittivamente. Essa mira a tutelare le necessità abitative del nucleo familiare mediante interventi di adeguamento che non modifichino sostanzialmente l'entità strutturale e la dimensione spaziale dell'immobile né ne incrementino apprezzabilmente il valore economico. Nel caso concreto, l'intervento complessivo di demolizione e ricostruzione, finanziato mediante un mutuo di euro 280.000 rispetto a un precedente valore di acquisto di euro 65.000, aveva comportato la realizzazione di una piscina di 32 mq e di un portico di 42,70 mq, determinando un apprezzabile mutamento dell'entità strutturale e del valore economico del bene. Le statistiche sulla superficie media delle abitazioni non erano decisive perché non consideravano portico e piscina. Il TAR ha invece accolto il terzo motivo. Dalla documentazione paesaggistica risultava che l'immobile era soggetto a tutela ai sensi dell'art. 134, comma 1, lett. c), del d.lgs. n. 42/2004, per beni lineari e puntuali diffusi, riconducibili alle categorie di cui alle lettere c) e d) dell'art. 136 e non alle categorie di cui alle lettere a) e b). Per tali immobili non operava la limitazione, invocata dal Comune, secondo cui la demolizione e ricostruzione costituisce ristrutturazione edilizia soltanto se conserva sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Ne conseguiva l'applicabilità dell'art. 3, comma 1, lett. d), e dell'art. 16, comma 10, del d.P.R. n. 380/2001, nonché della delibera consiliare comunale, che prevedeva il costo ridotto del 5% del valore periziato per gli interventi di ristrutturazione edilizia. Gli atti impugnati sono stati annullati in parte qua. Non è stata accolta direttamente la domanda di restituzione di euro 5.941,70, perché non era provato che il Comune avesse concretamente applicato il criterio del 10% e mancava la perizia necessaria per determinare il valore del bene e il relativo 5%. Il Comune dovrà quindi rideterminare il costo in esecuzione della sentenza e restituire le eventuali somme versate in eccesso. Le spese sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. 380/2001

  il contributo di costruzione non è dovuto: […] b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari

  L'esenzione, derogatoria rispetto alla regola generale dell'onerosità, è soggetta a interpretazione restrittiva e richiede interventi funzionali alle necessità abitative che non modifichino sostanzialmente struttura, dimensioni e valore economico dell'immobile.

• art. 16, comma 10, d.P.R. 380/2001

  Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni.

  La norma consente ai comuni di applicare, per gli interventi di ristrutturazione edilizia su edifici esistenti, costi di costruzione inferiori a quelli delle nuove costruzioni, secondo la disciplina comunale adottata.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria

  La limitazione relativa alla conservazione di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche dell'edificio preesistente opera, nel caso esaminato, per gli immobili sottoposti alle specifiche categorie di tutela indicate dalla disposizione; non si applica agli immobili ricondotti alle aree tutelate ai sensi degli artt. 136, comma 1, lett. c) e d), e 142 del d.lgs. n. 42/2004.

• art. 134, comma 1, lett. c), d.lgs. 42/2004

  sono beni paesaggistici […] gli ulteriori immobili ed aree specificamente individuati a termini dell’articolo 136 e sottoposti a tutela dai piani paesaggistici previsti dagli articoli 143 e 156

  Il richiamo alla lettera c) dell'art. 134, in presenza di beni puntuali e lineari tutelati dal piano paesaggistico, va riferito alle categorie di cui alle lettere c) e d) dell'art. 136, con conseguente applicazione del regime edilizio meno restrittivo previsto dall'art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001.

• delibera consiliare del Comune di Poli del 3 ottobre 2019

  detto costo è pari al valore del 5% del valore periziato

  Per gli interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lett. d), il costo di costruzione deve essere determinato secondo il criterio ridotto del 5% del valore periziato; la concreta quantificazione deve essere effettuata dal Comune in sede di rideterminazione.

Massime di principio

• L'esenzione dal contributo di costruzione prevista per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento di edifici unifamiliari costituisce una deroga alla regola generale dell'onerosità e va interpretata restrittivamente: non opera quando l'intervento modifica sostanzialmente l'entità strutturale o la dimensione spaziale dell'immobile oppure ne incrementa apprezzabilmente il valore economico.
• La valutazione dell'esenzione per l'edificio unifamiliare deve considerare l'intervento nel suo complesso, comprese pertinenze e opere accessorie funzionalmente collegate, e non può limitarsi alla sola superficie dell'abitazione principale.
• Nel regime dell'art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001, la condizione della conservazione di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche per la demolizione e ricostruzione opera nei casi di immobili soggetti alle categorie di tutela espressamente indicate dalla disposizione; non trova applicazione agli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli artt. 136, comma 1, lett. c) e d), e 142 del d.lgs. 42/2004, nei limiti indicati dalla norma.
• Quando una disciplina comunale, adottata ai sensi dell'art. 16, comma 10, del d.P.R. 380/2001, stabilisce un costo di costruzione ridotto per gli interventi di ristrutturazione edilizia, l'amministrazione deve applicare tale criterio se l'intervento rientra nella fattispecie normativa; l'annullamento dell'atto di determinazione non comporta però la condanna immediata alla restituzione se mancano gli elementi probatori necessari per quantificare l'importo effettivamente versato in eccesso.
• In presenza di un annullamento parziale della determinazione degli oneri, il Comune deve rideterminare il costo di costruzione conformandosi alla sentenza e restituire le somme eventualmente risultanti eccedenti rispetto al nuovo calcolo.

Come è indicizzato