Sentenza del 29/02/2016 n. 1126 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore venale in comune commercio di un terreno ai fini dell'imposta di registro. L'Amministrazione può considerare anche la potenzialità edificatoria del fondo e il valore degli immobili realizzabili su di esso. Tuttavia, questo costituisce un metodo indiretto di stima: ogni passaggio deve basarsi su dati esatti o affidabili e il risultato può esprimere soltanto un ordine di grandezza, poiché il valore effettivamente conseguibile dipende da molteplici fattori economici e commerciali. In assenza di numerose operazioni comparabili, la stima deve quindi essere formulata con particolare prudenza.

La decisione

La rettifica fondata sulla potenzialità edificatoria non può essere accettata in modo automatico o sulla base di valutazioni meramente astratte. L'Amministrazione deve utilizzare elementi concreti, attendibili e adeguatamente comparabili e deve adottare criteri prudenziali, così da ridurre il rischio di una sovrastima a danno del contribuente. La decisione riconosce pertanto rilevanza alla potenzialità edificatoria, ma ne limita l'utilizzo come parametro autonomo e indiretto di valutazione.

Norme richiamate

• Art. 51, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 131 del 1986

  La norma consente di determinare la base imponibile dell'imposta di registro facendo riferimento al valore venale in comune commercio e permette all'Amministrazione di procedere alla rettifica mediante elementi idonei. La potenzialità edificatoria può essere considerata, ma la stima deve fondarsi su dati concreti, verificabili e il più possibile comparabili, con criteri prudenti quando il metodo utilizzato è indiretto.

Massime di principio

• La potenzialità edificatoria di un terreno è un elemento rilevante per stimarne il valore fiscale, ma non determina automaticamente il valore venale.
• Una stima basata sul valore degli edifici potenzialmente realizzabili è indiretta e deve tenere conto dei costi di costruzione, dei tempi, dei vincoli urbanistici, della commerciabilità e degli altri fattori che incidono sul valore effettivamente realizzabile.
• In assenza di plurime compravendite di beni realmente comparabili, l'Amministrazione deve motivare con particolare rigore la rettifica e adottare una valutazione prudenziale.
• Una rettifica fiscale non può fondarsi su valori teorici o su passaggi estimativi non dimostrati: ogni dato utilizzato deve essere attendibile e verificabile.
• In caso di incertezza significativa nella stima, il metodo deve essere applicato in modo da ridurre il rischio di sovrastimare il bene a danno del contribuente.