Cassazione Civile, Ordinanza n. 40179/2021 del 15/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un bene sottoposto al vincolo del D.Lgs. n. 42 del 2004 e quindi soggetto a prelazione dello Stato. La promissaria acquirente aveva versato una caparra confirmatoria di euro 35.000 e sosteneva di essersi attivata per ottenere il mutuo necessario al rogito. La banca avrebbe però subordinato l'erogazione alla partecipazione della venditrice come terza datrice di ipoteca; la venditrice si sarebbe rifiutata e avrebbe chiesto comunque il saldo del prezzo alla data fissata per il definitivo, che non fu stipulato. L'attrice domandava la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice e la restituzione del doppio della caparra. La convenuta, a sua volta, chiedeva la risoluzione per inadempimento dell'acquirente e di trattenere la caparra. In cassazione, la ricorrente deduceva: 1) violazione degli artt. 59, 60, 61 e 62 D.Lgs. n. 42 del 2004 e dell'art. 1374 c.c., sostenendo che la prelazione culturale sospenderebbe non solo la consegna del bene ma anche il pagamento del prezzo fino alla scadenza del termine per l'esercizio della prelazione; 2) violazione degli artt. 1455, 1351 e 1175 c.c. e dell'art. 2 Cost., assumendo che il preliminare dovesse essere letto come promessa di prestazioni la cui efficacia era condizionata dal mancato esercizio della prelazione da parte dello Stato; 3) omesso esame del fatto decisivo rappresentato dall'avvenuto ottenimento del mutuo, che non avrebbe poi avuto seguito per la presenza del vincolo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato che l'art. 61 D.Lgs. n. 42 del 2004 sospende l'effetto traslativo della compravendita e vieta la consegna del bene prima della scadenza del termine di prelazione, ma non impone alcun divieto di pagamento del prezzo, che resta una vicenda interna al rapporto tra venditore e acquirente e può anche essere pattuita anticipatamente. Nel caso concreto, il preliminare conteneva la consapevole previsione del vincolo ma non una clausola che subordinasse il pagamento al mancato esercizio della prelazione o che imponesse alla venditrice di prestare garanzia come terza datrice di ipoteca. Inoltre, il mancato finanziamento dipendeva dal rifiuto della venditrice di modificare gli accordi originari, rifiuto non censurabile perché non assumeva alcun obbligo in tal senso. La ricorrente è stata condannata alle spese e, in applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002, è stato dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 59, 60, 61 e 62 D.Lgs. n. 42 del 2004

  art. 61, quarto comma: "In pendenza del termine prescritto dal comma 1 l'atto di alienazione rimane condizionato sospensivamente all'esercizio della prelazione e all'alienante è vietato effettuare la consegna della cosa"

  La disciplina della prelazione culturale mira a impedire la consegna materiale del bene prima della scelta dello Stato, ma non vieta il pagamento del prezzo; la condizione sospensiva incide sull'effetto traslativo, non sulla regolazione del corrispettivo tra le parti private.

• art. 1374 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere un'integrazione del contratto secondo legge, ma ritenuto inapplicabile a creare un obbligo di sospensione del pagamento non previsto dal testo negoziale e non imposto dalla norma speciale.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'inadempimento della controparte, ma la Corte ha escluso l'esistenza dell'obbligo di prestare la garanzia richiesta dalla banca.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nella prospettiva della natura e dell'efficacia del preliminare, ma la Corte ha ribadito che il preliminare era validamente efficace secondo le pattuizioni concretamente assunte.

• art. 1175 c.c.

  Invocato per sostenere un dovere di cooperazione della venditrice, ma la Corte ha negato che sussistesse un obbligo di aderire alla modifica contrattuale richiesta dall'acquirente.

• art. 2 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente in chiave solidaristica, ma non idoneo a sovvertire la disciplina contrattuale e speciale applicabile al caso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel sistema della prelazione culturale, il divieto legale di consegna del bene prima della scadenza del termine riguarda l'effetto materiale e traslativo della vendita, non comporta di per sé la sospensione automatica del pagamento del prezzo.
• Il pagamento del corrispettivo in una compravendita di bene vincolato resta regolato dall'autonomia contrattuale delle parti, salvo che il contratto preveda espressamente una diversa scansione o subordinazione del versamento.
• L'esistenza di un vincolo pubblico sul bene non basta, da sola, a imporre alla controparte privata obblighi ulteriori, come la prestazione di garanzie non pattuite nel preliminare.
• L'inadempimento non può essere fondato sul rifiuto di una parte di modificare gli accordi originari quando tale modifica non risulti assunta come obbligazione contrattuale.
• In sede di legittimità, la censura di omesso esame di un fatto decisivo non può superare l'accertamento di merito secondo cui la mancata conclusione dell'affare dipende da una condizione finanziaria esterna e non da un impedimento giuridico alla stipula del definitivo.

Come è indicizzato