Sentenza n. 2162/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

L’appellante contestava il provvedimento comunale con cui era stato ritenuto necessario un titolo edilizio maggiore e oneroso per la realizzazione di una piscina interrata a servizio di una residenza privata, avente volumetria lorda di 123,28 mc e superficie lorda di 68,49 mq. La piscina era stata qualificata nella SCIA come opera pertinenziale non onerosa, in quanto contenuta entro il 20% della volumetria dell’edificio principale e collocata all’interno della recinzione della villa unifamiliare. Con un unico articolato motivo d’appello deduceva la violazione dell’art. 3, comma 1, lettere e) ed e.6), e dell’art. 17, comma 3, lettera b), d.P.R. n. 380/2001, nonché dell’art. 27 l.r. Lombardia n. 12/2005. Sosteneva che le modeste dimensioni, il nesso di strumentalità con l’abitazione e la collocazione pertinenziale escludessero l’autonomia della piscina e l’incremento del carico urbanistico. Contestava inoltre l’interpretazione restrittiva dell’esenzione dal contributo di costruzione prevista per gli ampliamenti non superiori al 20% degli edifici unifamiliari, sostenendo che essa dovesse comprendere anche interventi funzionalmente ampliativi, pur non strutturalmente congiunti all’edificio principale. Il Comune si costituiva sollevando eccezioni di rito, superate dal giudice per l’infondatezza dell’appello nel merito.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto che la piscina interrata costituisca, di norma, una nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e), d.P.R. n. 380/2001, e non una pertinenza urbanistica. La nozione urbanistica di pertinenza deve essere interpretata restrittivamente e riguarda opere di modesta entità, accessorie e strumentali rispetto all’edificio principale, prive di autonomia funzionale e di autonomo valore di mercato. La piscina, invece, comporta una trasformazione durevole e invasiva del territorio, può richiedere opere strutturali, caratterizza diversamente l’immobile, può incidere sulla classificazione catastale e determina un incremento del carico urbanistico, anche per il maggiore utilizzo della risorsa idrica. Non rilevano in senso contrario né la collocazione entro la recinzione dell’abitazione né il rapporto dimensionale inferiore al 20%, in assenza di una specifica disciplina legislativa regionale che attribuisca rilievo a tali limiti. È quindi necessario il permesso di costruire. Il Collegio ha escluso anche l’applicabilità dell’esenzione dal contributo di costruzione prevista dall’art. 17, comma 3, lettera b), d.P.R. n. 380/2001: le esenzioni, derogatorie rispetto alla regola della naturale onerosità del permesso di costruire, sono tassative e di stretta interpretazione; la realizzazione della piscina non costituisce ristrutturazione né ampliamento funzionale alle necessità abitative, ma nuova costruzione e trasformazione complessiva delle caratteristiche dell’immobile. Le spese del grado sono state compensate per l’esistenza di orientamenti giurisprudenziali non uniformi.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lett. e) ed e.6), d.P.R. 380/2001

  gli interventi pertinenziali che [...] comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale

  La piscina interrata, per le sue caratteristiche strutturali, funzionali e per la durevole trasformazione del territorio, è qualificata come intervento di nuova costruzione; il limite del 20% non costituisce, in assenza di diversa previsione regionale, criterio generale sufficiente a qualificare l’opera come pertinenza.

• art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. 380/2001

  esclude il contributo di costruzione per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari

  L’esenzione dal contributo di costruzione è eccezionale, tassativa e di stretta interpretazione; non si applica alla piscina interrata qualificata come nuova costruzione e non riconducibile a un ampliamento funzionale alle necessità abitative.

• art. 27 l.r. Lombardia 12/2005

  È stato invocato dall’appellante insieme alla disciplina statale per sostenere la qualificazione pertinenziale e non onerosa dell’intervento, ma il giudice ne ha escluso l’idoneità a fondare la pretesa in assenza di una specifica previsione regionale favorevole alle piscine interrate di dimensioni contenute.

Massime di principio

• Ai fini urbanistici, la qualificazione di un manufatto come pertinenza richiede un’opera di modesta entità, accessoria e strettamente strumentale rispetto all’edificio principale, priva di autonoma funzione e di autonomo valore di mercato; la nozione urbanistica è più restrittiva di quella civilistica.
• La piscina interrata costituisce, di norma, una nuova costruzione quando comporta una trasformazione durevole e invasiva del territorio, presenta caratteristiche strutturali proprie, modifica la complessiva fruibilità dell’immobile e determina un incremento del carico urbanistico.
• La collocazione della piscina nell’area pertinenziale dell’abitazione, la sua destinazione al servizio di una residenza privata e il contenimento del volume entro il 20% dell’edificio principale non sono, da soli, elementi sufficienti a escludere la qualificazione come nuova costruzione.
• Il limite dimensionale del 20% previsto dalla disciplina edilizia non opera come criterio automatico di qualificazione pertinenziale, salvo che una specifica disciplina regionale attribuisca espressamente rilievo a tale limite per determinate piscine o opere accessorie.
• Le esenzioni dal contributo di costruzione, in quanto derogatorie rispetto alla regola generale dell’onerosità del permesso di costruire, sono tassative e soggette a stretta interpretazione; non possono essere estese a una nuova costruzione mediante analogia.
• L’esenzione prevista per gli interventi di ristrutturazione e per gli ampliamenti contenuti degli edifici unifamiliari non si applica alla realizzazione di una piscina che non migliori le funzioni abitative in senso proprio, ma determini una trasformazione strutturale e una diversa modalità di fruizione dell’immobile.

Come è indicizzato