Sentenza del 26/05/2022 n. 1760 - Comm. Trib. Reg. per la Calabria

Esito

La controversia

L'avviso di liquidazione era fondato sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita e il valore risultante dalle quotazioni OMI pubblicate sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Si è contestato che le quotazioni OMI non possano costituire, da sole, presunzioni gravi, precise e concordanti sul valore venale in comune commercio, posto che il valore effettivo dipende da molteplici parametri (ubicazione precisa, superficie, collocazione nello strumento urbanistico, piano/posizione nell'edificio, stato di conservazione, destinazione, ecc.).

La decisione

Il giudice ha accolto il rilievo che le sole quotazioni OMI non sono prova idonea a sostenere l'avviso di liquidazione. L'avviso è stato ritenuto infondato perché basato unicamente sul confronto con le quotazioni OMI e quindi privo di presunzioni gravi, precise e concordanti; risultando insufficiente la motivazione dell'Amministrazione, l'atto impositivo è stato annullato/respinto nella parte basata su tale confronto. Il giudice ha indicato implicitamente che l'Amministrazione deve integrare la prova con elementi specifici (perizia, comparabili dettagliati, accertamento tecnico) per rettificare il valore venale.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI, anche se pubblicate dall'Agenzia delle Entrate, costituiscono solo un riferimento statistico e non possono da sole fondare una rettifica dell'imposta di registro: non sono presunzioni 'gravi, precise e concordanti'.
• Per rettificare il valore ai fini dell'imposta di registro l'Amministrazione deve fornire elementi probatori specifici e circostanziati (perizia, confronti con atti di mercato comparabili adeguatamente motivati, rilievi catastali/urbanistici, ecc.).
• Il valore venale è determinato caso per caso: vanno considerati fattori quali ubicazione precisa, superficie, piano ed esposizione, stato di conservazione, destinazione urbanistica, vincoli, pertinenze e ogni altra caratteristica che incida sul mercato.
• Il contribuente può efficacemente contestare l'avviso fornendo documentazione tecnica (perizia di stima, contratti di compravendita comparabili, planimetrie, certificazioni urbanistiche) per dimostrare che il prezzo dichiarato è congruo.
• Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come elemento indiziario integrativo ma non come prova unica; devono essere adeguatamente correlate alle caratteristiche dell'immobile oggetto di accertamento.
• In pratica, le rettifiche basate su dati statistici generici senza correlazione con l'immobile concreto sono vulnerabili e rischiano l'annullamento in sede giurisdizionale.