Cassazione Civile, Ordinanza n. 14854/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un atto di contestazione emesso dall'Agenzia delle Entrate per il presunto parziale omesso versamento della sanzione amministrativa dovuta in sede di ravvedimento operoso, con una differenza indicata in Euro 1.103,87. Il punto controverso è il parametro di calcolo della sanzione ex art. 69 d.P.R. 131/1986: per l'Ufficio la sanzione andava commisurata all'imposta di registro calcolata sull'intero corrispettivo pattuito per la durata pluriennale del contratto di locazione di immobile urbano; per la contribuente, invece, il calcolo doveva essere riferito alla sola prima annualità del canone, in coerenza con la disciplina dei contratti di locazione pluriennali. Con il primo motivo di ricorso la contribuente denuncia violazione di legge e erronea applicazione della disciplina dell'imposta di registro sui contratti di locazione pluriennali, lamentando anche un improprio richiamo dell'art. 43, comma 1, lett. h), d.P.R. 131/1986. Con il secondo motivo invoca la non sanzionabilità per obiettive condizioni di incertezza normativa ai sensi dell'art. 8 d.lgs. 546/1992 e dell'art. 6, comma 2, d.lgs. 472/1997.

La decisione

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente, annullando l'atto impugnato. La Corte afferma che, per i contratti di locazione immobiliare urbana di durata pluriennale, se il contribuente ha scelto il pagamento rateizzato dell'imposta di registro, la sanzione per tardiva registrazione va calcolata sull'imposta relativa alla prima annualità del canone e non sull'intero corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. Le spese di merito e di legittimità sono poste a carico dell'Agenzia delle Entrate.

Norme richiamate

• art. 69 d.P.R. 131/1986

  sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta dovuta

  la sanzione per omessa/tardiva registrazione deve essere commisurata all'imposta effettivamente dovuta secondo la disciplina applicabile al contratto, quindi, nel caso di locazione urbana pluriennale con pagamento rateizzato, sulla prima annualità e non sull'intero canone pluriennale.

• art. 43 d.P.R. 131/1986

  base imponibile ... per i contratti ... aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto

  regola generale della base imponibile, derogata dalla disciplina speciale delle locazioni pluriennali di immobili urbani.

• art. 17 d.P.R. 131/1986

  L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato ... è liquidata dalle parti contraenti ... Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale ... l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno.

  per le sole locazioni urbane pluriennali è prevista una disciplina speciale che consente il pagamento annuale oppure in unica soluzione; tale opzione non trasforma il tributo in un'imposta unitaria sul canone complessivo.

• art. 5, Parte prima, Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986, nota I

  l'imposta se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità

  la previsione conferma che il pagamento in unica soluzione è una facoltà incentivata, non l'unico criterio di determinazione dell'imposta.

• art. 13 d.lgs. 472/1997

  richiamato come disciplina del ravvedimento operoso, nel cui ambito era stata calcolata la sanzione contestata.

• art. 8 d.lgs. 546/1992

  invocato dalla ricorrente per sostenere l'esistenza di obiettive condizioni di incertezza normativa, ma il motivo è rimasto assorbito.

• art. 6, comma 2, d.lgs. 472/1997

  invocato dalla ricorrente quale causa di esclusione della sanzione in presenza di incertezza normativa, ma il tema è stato assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

Massime di principio

• Nei contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale, la disciplina dell'imposta di registro consente al contribuente di scegliere tra pagamento in unica soluzione sull'intera durata e pagamento annuale sul canone di ciascun anno; tale scelta non muta la natura annuale del tributo nelle locazioni urbane pluriennali.
• Quando la sanzione amministrativa per tardiva registrazione o omesso versamento va parametrata all'imposta dovuta, il criterio di calcolo segue la base imponibile effettivamente rilevante secondo la disciplina speciale applicabile al rapporto, non quella della regola generale se questa è derogata.
• Per le locazioni urbane pluriennali, se il contribuente ha optato per il pagamento rateizzato dell'imposta di registro, la sanzione va commisurata all'imposta relativa alla prima annualità del canone e non al corrispettivo complessivo pattuito per l'intera durata del contratto.
• La facoltà di pagamento in unica soluzione prevista dalla normativa fiscale per le locazioni urbane pluriennali ha funzione anticipatoria e incentivante, e non trasforma il tributo in un'imposta dovuta integralmente ab origine sul canone complessivo ai fini sanzionatori.

Come è indicizzato